Пазарът на земеделска земя в страни с развита пазарна икономика по принцип е развит до степен да се промени собствеността свързана с наследяването или при фалит на дадено земеделско стопанство. Там земята е намерила отдавна истинският си собственик и много малко земя се продава.
В Дания право да закупят земеделска земя и да я обработват имат само тези, които имат завършено най-малко средно специално образование и с доказани практически възможности.
В Германия е също силна намесата на държавата в регулирането на пазара, като за продажба на всеки имот се изисква разрешение от местната власт .
В Швеция към Министерския съвет има създадена специална поземлена инспекция, която разрешава закупуването на земя.
Във Франция е създаден специален правителствен орган, който играе ролята на посредник при извършване на покупко-продажбата на земя /”САФЕР”/, която често пъти изкупува предлаганата земя, отдава я под аренда, докато я продаде на подходящ купувач. В страната са създадени 27 регионални поземлени структури, които контролират поземления пазар и арендата.
Освен във Франция, в Холандия и Белгия държавата дава предимство на арендаторите да закупуват първи продавания имот, който те арендуват, но на професионални земеделци. В повечето страни поземленият пазар се управлява от държавата със закони и други икономически средства, като при продажба на имота, сънаследниците предлагат първо на съседа по парцел, на наследниците и чак тогава се предлага на арендатора, който го стопанисва.
1.Цени на земята
В страните членки на ЕС няма мораториум за регулиране цената на земята,
въпреки, че гражданите в тези страни имат право да купуват земя, то сделките не са чести.
Австрия – 42 хил. долара за хектар има ограничение колко земя може да притежава едно физическо или юридическо лице. При извършването на сделка със земя купувача плаща 3.5 % върху сделката и също така плаща 1.1 % върху сделката за регистрация в поземленият регистър на тази нова сделка.
Великобритания – 31.4 хил.долара за хектар земеделието е силно механизирано и с висока производителност. В земеделието са заети 1.1 % от населението. В селскостопанският сектор се използва 71.3 % от земеделският фонд, а обработваемата земя е 36.3 % в този сектор. Няма ограничение чужденци да купуват земя.
Шотландия – Арендните договори са с максимален срок 75 години, а минималният размер на парцела е 0.3 хектара.
Таксата за регистрация в поземленият регистър за Англия, Уелс и Северна Ирландия варира от 0 до 1.2 % в зависимост от сумата на сделката. В Шотландия таксата е от 0 до 4.5 % от сделката. В тези страни земеделието не е популярно за млади хора. Средната възраст на фермерите е около 59 години.
Германия – 32.3 хил. долара за хектар земеделската земя е 47.9 %, но обработваемата е 34.1 % от този поземлен фонд. Минималният и максималният размер за притежаване на земя от физически и юридически лица се определя конкретно за всеки федерален окръг. Например в Белгия този минимум е 2 хектара. Бившите собственици в Източна Германия имат право да купуват земя на по-ниска цена, но трябва да имат сключен договор, че ще обработват земята минимум 20 години. При покупка на земя плаща купувача в размер на 3.5 % върху сделката.
Чехия – 8 хил.долара за хектар. Държавата не регулира цената. Плаща се данък от 3% върху сделката. Структурите в земеделието работят с договор за лизинг със собствениците на земя.
Нидерландия – 63.7 хил.долара за хектар. Земеделската земя е 1.8 млн. хектара и от нея 54.9 % е поземленият фонд. В селските райони живеят 10.1 % от населението на страната, 89 % от земята е частна. Чужденците могат да купуват земя без ограничение. За сделка със земя купувачът плаща 6% такса върху сделката, но ако сам използва и обработва земята си може да бъде освободен, като представи гаранция, че ще обработва земята си най-малко 10 години. Наемът за ползваната земя се определя от местната регионална власт. Минималният срок за ползване на земята е 6 години, а за ферма под наем е 12 години. Наемателят е с предимство да купи наетата земя или ферма при обявяване за продажба.
Италия – 25.7 хил.долара за хектар. За земеделие се ползват 46.3% от поземления фонд. Чужденци имат право да купуват земя без ограничение. При сделка данъкът е 1% върху сделката и втори т.н. кадастрален данък в размер на 1% върху сделката.
Испания -16.1 хил.долара за хектар, 70% от земята е частна. Чужденци могат за купуват и продават земя без ограничение на размера. Данъкът върху земята е 0.3% върху данъчната оценка и този поземлен данък е различен за всеки регион. При прехвърляне на земя таксата е 6-7% върху сделката, а нотариалната такса е около 300 до 800 долара върху стойността на сделката.
Франция – 7.4 хил.долара за хектар. Тази страна произвежда 21 % от селскостопанската продукция на ЕС. Ограничение за чужденци да купуват земя няма, но има едно друго условие купувачът-чужденец да има регистрирана фирма в страната. Сделките със земя се контролира от специализирана дирекция SAFER. Този контрол спомага да не възникват монополи и корпорации. За да купиш земя трябва да имаш разрешение от държавата, а минималният срок при наемане е 9 години, докато максималният срок се регулира от държавата.
Наемател, който е сключил договор за повече от 25 години се освобождава от поземлен данък. При покупка на земя данък плаща купувача – 5.9% от стойността на сделката, а за младите фермери този данък е 0.715% от сделката. Сделки преминали през агенция SAFER са освободени от данък. Данък върху наследството е от 5 до 60% от стойността на земята. Този пазар на земя е най регулираният в ЕС.
България – През 2018 година най-висока е пазарната цена на земята в Северо-източен регион-1345 лв./дка. Докато в Северен централен район има увеличение с 39.5% , а в Добруджа цената е вече над 2500 лв. докато в южен централен район това увеличение е 22.7%, а в Северозападен район увеличението е с 4.5%.
Цени на земята – Най висока е цената на земята в Люксембург 118500 евро/ха и постепенно нараства. След нея се нарежда Нидерландия със средна цена 63000 евро/ха, висока е цената на земята в Германия, Франция, Белгия, Дания, а най-ниска е в Швеция-12000-15000 евро/ха. От бившите социалистически страни България е с най-ниска цена на земята.
В преобладаващата част от страните на ЕС собствениците сами обработват над 75% от земите си с изключение на Франция, Белгия и Германия, където сами обработват около 50% от своята земя, а останалата част е под аренда.
Във всички европейски страни преобладават семейни ферми, активно подпомагани от държавата, която контролира и регулира поземлените и арендните пазари с оглед уедряване на земеделските стопанства. Семейните ферми членуват в кооперативи, които подпомагат фермерите в научно отношение, ресурсното снабдяване и реализацията им на произведената продукция, като постоянно следят маржовете на стоковите пазари.
Във Франция е най-силна намесата на държавата в арендните взаимоотношения при определяне размера на рентата /наема/.
Там всеки департамент разработва типов договор за аренда, който се одобрява от префекта.
В Холандия-страна с традиции в арендуването, намесата на държавата в арендните отношения е много силна. Изискването към бъдещите арендатори и наематели са големи: да притежават минимум средно специално или висше аграрно образование и добър практически опит. В страната функционират 6 арендни бюра, които се занимават с управлението на арендните отношения, като предварително извършват проучване на желаещите да станат арендатори.
В Дания-арендата се насърчава от държавата и арендуването заема над 20% от обработваемата земя, а размерът на рентата е в зависимост от реализационната цена на зърното.
В Швеция-решаването на възникнали спорове се извършва от т.н. ”Аренден съд” с 12 специализирани съдилища в страната, чиито състав включва по един представител на собствениците и от арендаторите и тяхното одобрение става от Министерството на правосъдието.
В Белгия-кралят назначава специална комисия, която определя размера на рентата и в тази комисия влизат трима представители от арендаторите, от собствениците и от Министерството на земеделието.
Продължителността на договорите е различна, но с тенденция за по-дългосрочна аренда Франция-9 години; Холандия-12 години; Дания-10 години /а на цялото стопанство е 15 години/; в Полша, където арендуваната земя е около 20% договора за аренда е 8 години, в Унгария от 1 до 3 години; Словакия-5 години. Договорът за аренда може да се прекрати, ако собственика реши сам да си обработва земята. Размерът на рентата е най-висок в Гърция-30 до 40 евро на дка; Дания-25-30 евро на дка; Германия от 20 до 30 евро на дка. Средният размер на рентата в старите членки на ЕС е от 20 до 30 евро на декар.
В България арендуването е най-разпространено и в миналото преди 1944г. и днес. Арендуването на земя се използва от всички организационни форми, регистрирани у нас по Търговският закон, най-висок дял на арендувана земя у нас е в област Добрич. Като форма на стопанисване арендата ще остане дълго време перспективна, но само, ако се усъвършен
стват поземлените отношения с ясни правила чрез нормативна уредба.
На този етап липсват достатъчно ясни правила в арендните отношения и те са недостатъчни вследствие на:
- Слаба държавна намеса- в закона за арендата е дадена прекалена свобода на договарянето, без таван на арендуваната земя.
- Законът за арендата и арендните отношения не е синхронизиран със западно –европейското законодателство, където държавата е пряко ангажирана с регулирането на арендните отношения, което означава, че се води държавна социална политика насочена към постигане на социална справедливост и социално изравняване на двете страни на договора. В сегашните сключени договори двете страни на договора не са еднакво равностойно защитени и сега съществува голяма поляризация в размера на рентата от 30 до 120 лв/дка. Размерът на рентата у нас не се влияе от пазарното търсене и предлагане, нито от промяната на реализационните цени, нито от производителността на труда, както е в западно-европейските страни, а най-вече се влияе от постигнатото споразумение между двете страни на договора. Макар размерът на изплащаната у нас да е изравнен с размера на рентата в много западни страни, то нерегламентираните в закона на някои правила позволяват на някои арендатори да не изплащат определеният размер на рентата. В Закона за арендата не е достатъчно уредено ползването на земеделските земи при така наречената производствено-икономическа комасация на земеползването съгласно чл.37в от Закона за земята. Често явление е без знанието на и съгласието на собствениците земята се обработва не от стопанският субект, с който е сключен договор, а от друг стопански субект в резултат на постигнатото споразумение, което от гледна точка на конституцията на България за неприкосновеността на собствеността е юридически необосновано. В сегашният Закон за арендата не е предвидена възможност за автоматично презаверяване на арендния договор, ако не е настъпила промяна, което облекчава договорящите от правене на излишни разходи продиктувани от изискванията за нотариални заверки и тяхното плащане. Затова не са рядкост случаите, когато
- „случайно” попаднали хора в аграрния бизнес, поради неефективно производство и некоректност към самите собственици създават допълнително напрежение в арендните отношения. На този етап нотариалната заверка е формална и в нарушение на Закона за нотариусите защото двете страни на договора не присъстват пред нотариуса при подписването, а в някои случаи поради отдалеченост това е трудно осъществимо. рентата да бъде доловен от държавата, при който се намалява В повече договори се посочва една цена на арендният договор с оглед да се плати по-малка нотариална такса, а в края на годината стопанския субект решава да изплати по-висока рента и може би при сегашната нормативна уредба този подход на определяне размера на корпоративният данък чрез заделяне на маса от печалбата за рента.
В други арендни договори се посочва, че рентата се изплаща върху 30-35% от стойността на средният добив или се ползва натурална рента, което поражда съмнения поради трудното установяване на размера му документално. Сегашната продължителност на арендният договор е 10 години, което не мотивира арендаторите да правят подобрения и инвестиции с цел по-голяма сигурност. Арендаторите вместо да увеличават размера на арендуваната земя за стопанството си е по-добре да закупуват земя с оглед на бъдещото развитие на стопанският субект.
Статистиката у нас посочва ежегодно увеличаване размера на рентата и тя по региони е следната:
Северозападен район – 47 лв/дка
Северен централен район – 58 лв/дка
Североизточен район – 69 лв/дка
Югозападен район – 29 лв/дка
Югоизточен район – 35 лв/дка
Южен централен район – 31 лв/дка
По-отношение пазара на земята се отчита тенденция от 5% годишен ръст в цената на земята, но българската земя остава една от най-евтините на територията на ЕС. Основното, което спира големи инвеститори да купуват земеделска земя в България е първо липсата на комасация на собствеността и липсата на напояване, което в последно време е лимитиращо за получаване на добиви.
Кирил Боянов
