След години на непрекъснат ръст, през 2024 година пазарът на земеделска земя в България показва отчетлив спад. Намалението е между 8% и 20% в различните региони на страната, което поставя въпроса за причините и перспективите пред пазара на земя.
Цени на земеделската земя в България
През 2023 година средната цена на земеделската земя достига 1607 лв./дка, с ръст от 12,5% спрямо предходната година. Само година по-късно, през 2024 г., средната цена се понижава до 1480 лв./дка.
Регионални особености
- Североизточен район: Най-високи цени – средно 2500 лв./дка през 2023 г. с ръст от 22,4%. През 2024 г. има спад, като цените в Добрич варират между 2500 и 3000 лв./дка с тенденция за сделки и под тези нива.
- Северен централен район: Средната цена през 2023 г. е 1761 лв./дка с ръст от 11,8%.
- Северозападен район: Цените варират между 1638 и 1750 лв./дка с умерен ръст от 7,4%.
- Югоизточен район: Средна цена от 1185 лв./дка и ръст от 8,1%.
- Южен централен район: Единственият район със спад през 2023 г. – средна цена 676 лв./дка (-4,1%).
- Югозападен район: Цените са най-ниски – около 689 лв./дка, но сделките са изключително малко.
Причини за спада
Сред основните причини за корекцията на цените са намаленото търсене, оттеглянето на корпоративни купувачи, войната в Украйна, влиянието на Зелената сделка, повишените разходи за земеделие, климатичните рискове и по-строгите изисквания на банките за финансиране.
Очаквания за 2025 г.
Пазарът ще остане предпазлив с възможна допълнителна корекция или стабилизация, в зависимост от появата на нови стимули за инвестиции.
Арендни цени – стабилизация с леки колебания
Средната цена на аренда през 2023 година е 62 лв./дка, което представлява лек спад от 1,6% спрямо предходната година. За 2024 година цените се стабилизират в диапазона 48–50 лв./дка в Южна България и 70–80 лв./дка в Северна България.
Регионални особености при арендата
- Североизточен район: Най-високи ренти – 86 лв./дка през 2023 г. (спад със 7,5%), достигайки 88 лв./дка през 2024 г.
- Северен централен район: Рента от 75 лв./дка, без съществени промени.
- Северозападен район: Цени между 70–80 лв./дка, като на места достигат и 90 лв./дка.
- Южен централен и Югоизточен район: Цени в диапазона 42–51 лв./дка, със забележим спад.
- Югозападен район: Най-ниска аренда – 36 лв./дка, но с тенденция към лек ръст.
България спрямо ЕС – цени и тенденции
В европейски контекст, средната цена на земеделска земя в ЕС през 2023 година е 11 791 евро/ха (1179 евро/дка). България заема 15-то място със средна цена от 8215 евро/ха, което е значително под средното европейско ниво.
Регионални крайности в ЕС
- Най-ниска цена: Хърватия – 4491 евро/ха.
- Най-висока цена: Малта – 283 039 евро/ха.
- Нидерландия: Най-скъпите региони достигат 66 051–150 644 евро/ха.
- Гърция и Испания: Изключително големи разлики между регионите, съответно 6290–84 820 евро/ха и 4906–83 299 евро/ха.
- Швеция: Най-ниски цени в някои региони – 1951–2437 евро/ха.
Арендни цени в ЕС
Средната аренда в ЕС за 2023 г. е 173 евро/ха (17,3 евро/дка), докато България се нарежда на 6-то място със значително по-високи стойности – 312 евро/ха (31,2 евро/дка).
- Най-висока аренда: Нидерландия – между 914 и 1787 евро/ха.
- Италия: 819 евро/ха, в някои региони над 1000 евро/ха.
- Дания: 544 евро/ха, трето място по висока аренда в ЕС.
- Франция: 147 евро/ха с тенденция към спад.
- Най-ниска средна аренда: Словакия – 67 евро/ха.
- Швеция: Най-ниска аренда в регион – 24 евро/ха.
Дисбаланси
Цените на земеделската земя в България претърпяват корекция надолу, която вероятно ще се запази и през следващите месеци. Пазарът остава предпазлив, докато арендните цени се стабилизират или леко намаляват. В сравнение със средните европейски стойности, България остава държава с относително евтина земя, но с високи арендни цени, особено в ключовите земеделски региони като Североизточния район.
Тази диспропорция се дължи на няколко важни фактора: фрагментацията на земеделската собственост, която прави придобиването на земя скъпо и сложно; високата конкуренция за арендуване на качествени земи, особено в интензивните земеделски райони; ограниченото предлагане на големи и плодородни парцели под аренда; корпоративните стратегии на големите производители, които предпочитат гъвкавостта на наемните договори пред дългосрочните капиталовложения в покупка на земя; както и спекулативният характер на пазара, при който земята често се придобива като инвестиция, без директна цел за обработване. В България земеделската земя често е разделена на множество малки парцели с голям брой собственици, което усложнява процедурите по покупко-продажба и оскъпява процеса. Освен това, високото търсене на качествена земя под аренда, особено в силно продуктивните райони като Североизточния, допълнително завишава цените. Големите производители и корпоративните земеделски стопанства често предпочитат високите арендни такси пред дългосрочните инвестиции в собствена земя, тъй като това им дава по-голяма финансова гъвкавост. Ограниченото предлагане на достатъчно големи и плодородни парцели допринася за изкуственото повишаване на арендните цени, като същевременно спекулативните покупки на земя за инвестиционни цели задържат цените на собствеността сравнително ниски.
