Румъния е земеделски лидер в ЕС, с 13,5 милиона хектара земя и водеща роля в зърнопроизводството. Но колко струва рентата за земя? Как се облагат наемите и самата земя? Разговаряме с Михай Попеску, фермер от Южна Мунтения, обработващ 500 хектара. Той разказва как се регулират за рентите и данъците.
Г-н Попеску, колко плащате за наем на земеделска земя?
Наемам 200 от 500-те хектара, които обработвам. Плащам 1000 леи на хектар годишно, или 200 евро. Това е средната цена в Южна Мунтения. В Северозапада е около 150 евро, а край Букурещ – до 300 евро. Пасищата са по-евтини, около 30 евро. Наемите скочиха пет пъти от 2011 до 2020 г. – от под 50 евро на 200 евро. Търсенето от големи компании ги качва.
Как се облагат тези наеми с данъци, ако отдавате земя?
Ако давам земя под наем, плащам 10% данък върху 60% от дохода като физическо лице. Например, за хектар с наем 1000 леи годишно, облагаемият доход е 600 леи, а данъкът – 60 леи, или 12 евро. Мога да добавя 19% ДДС, но повечето наеми са освободени от ДДС, и аз не го правя. Фирмите плащат 16% корпоративен данък върху печалбата от наема, след приспадане на разходи като поддръжка. Данъкът не е висок, но се събира, ако имаш много земя.
А данъците върху самата земя?
Всеки собственик плаща годишен данък към общината – за мен е около 150 леи на хектар, или 30 евро, за обработваема земя. Ставките са ниски, между 0,01 и 0,05 леи на квадратен метър, но зависят от района и категорията – обработваема земя, пасища, ливади. В Букурещ-Илфов може да е двойно. Плаща се на две вноски – до 31 март и 30 септември. Ако платиш всичко до март, получаваш до 10% отстъпка. Земята под сгради е освободена.
Има ли други данъци, свързани с наемите или земята?
Ако продавам земя в рамките на 8 години от покупката, плащам 80% данък върху печалбата – например, купя за 30 000 леи, продавам за 50 000 леи, 80% от 20 000 леи са 16 000 леи данък. Това е от Закон № 175/2020, за да спре спекулата. Косвено влияе на наемите, защото собствениците предпочитат да дават под наем, вместо да продават, което качва търсенето и цените.
Как се определят наемите – има ли регулации?
Няма държавен контрол върху цените. Пазарът решава – търсене, качество на почвата, напояване, пътища. Закон № 16/1994 казва само, че договорите са минимум за година, с подновяване, ако не откажеш шест месеца преди. Годишните договори са стандарт, което е проблем – не мога да инвестирам, без сигурност. Големите компании плащат повече, което ме изтласква.
Защо наемите растат толкова бързо?
Търсенето е огромно – големи компании искат земя за зърно и слънчоглед. Субсидиите от ЕС, около 170 евро на хектар, правят наемането изгодно, но качват цените. От 2011 до 2020 г. наемите скочиха от под 50 евро до 200 евро. Земята е ограничена, а търсенето расте, особено в Добруджа и около Букурещ.
Могат ли малките фермери да си позволят тези наеми?
Трудно. Субсидиите помагат, но не стигат. Големите компании плащат 300 евро на хектар без проблем, защото имат техника и пазари. Аз се боря с 200 евро и годишни договори. Много малки фермери продават или стават наематели на собствената си земя.
10 въпроса и отговори за рентите в Румъния
1. Колко е средният наем за земеделска земя в Румъния?
Около 200 евро/ха годишно за обработваема земя през 2023 г., седма най-ниска цена в ЕС. Пасищата са около 32 евро/ха.
2. Има ли данни за наемите през 2025 г.?
Няма публични данни за 2025 г. към май 2025 г. През 2023 г. са 200 евро/ха за обработваема земя. Цените вероятно са леко нагоре заради търсене.
3. Как се облага доходът от наем?
Физическите лица плащат 10% данък върху 60% от брутния доход (напр. 12 евро/ха за 1000 леи наем). Фирмите плащат 16% корпоративен данък върху печалбата след разходи. ДДС (19%) е доброволен, но рядко се прилага.
4. Има ли държавна регулация за цените на наемите?
Не, цените са пазарни. Закон № 16/1994 урежда само договорите – минимум 1 година, автоматично подновяване без отказ 6 месеца преди.
5. Какви са регионалните разлики в наемите?
Наемите са от 150 евро/ха в Северозапада до 300 евро/ха в Букурещ-Илфов. Плодородните Добруджа и Южна Мунтения имат по-високи наеми.
6. Как субсидиите влияят на наемите?
ЕС субсидиите (около 170 евро/ха) покриват част от наемите, но увеличават търсенето, качвайки цените. Ръстът е петкратен от 2011 до 2020 г.
7. Какви са договорите за наем?
Годишни, с минимум 1 година. Дългосрочни (над 5 години) са редки. Договорите се регистрират при нотариус, а наемателите имат предимство за нов наем.
8. Има ли данъци върху самата земя?
Да, годишен местен данък – около 20–100 евро/ха, в зависимост от общината и категорията (обработваема земя, пасища). Плаща се до 31 март и 30 септември.
9. Какво ограничава малките фермери?
Големите компании наддават до 300 евро/ха, изтласквайки малките. Годишните договори блокират инвестиции, а бюрокрацията (регистрации, такси) качва разходите.
10. Какво ще стане с наемите?
Ще растат – търсенето и субсидиите ги тласкат. Без ценови контрол големите ще доминират. Дългосрочни договори биха помогнали, но няма планове.
Интервю на Ася Василева
