Чрез договор за аренда арендодателят предоставя на арендатора за временно ползване земеделска земя и/или недвижими и движими вещи за земеделско производство срещу определено арендно плащане.
Минималният срок на договора за аренда е пет стопански години. Под “стопанска година” се разбира периода от 1 октомври на текущата година до 1 октомври на следващата година.
Няма ограничение за максималния срок. Договор за аренда може да бъде сключен и пожизнено.
Ако в договора не е посочен срок, се счита, че той е сключен за неопределено време, но не по-малко от 5 стопански години.
Разлики между договор за аренда и наем на земеделска земя
Сключване и изменение на договор за аренда
Договорът за аренда се сключва от собственика, от съсобственика на земеделска земя, чиято собственост е повече от 50 на сто идеални части от съсобствен имот или от лице, упълномощено с изрично нотариално заверено пълномощно от собственик или съсобственици, притежаващи общо с него повече от 50 на сто идеални части от съсобствения имот.
Договорите за аренда, както и споразуменията за тяхното изменение или прекратяване, се сключват в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните, извършени едновременно. Това е форма за действителност на договор и ако не бъде спазена той няма да обвърже страните по него.
Неразделна част от договора са скиците на имотите, които се предоставят за ползване. Те се издават от службите по геодезия, картография и кадастър. Когато за съответното землище няма влезли в сила кадастрална карта и кадастрални регистри, скиците се издават от съответната общинска служба по земеделие по местонахождението на имотите.
Договорите за аренда, както и споразуменията за тяхното изменение или прекратяване, се вписват в службата по вписванията. Те подлежат и на регистрация в съответната общинска служба по земеделие. Към акта, подлежащ на вписване, задължително се прилагат и скиците на имотите.
Допълнителните споразумения за изменение на договора за аренда, вкл. и за продължаването на неговия срок, също трябва да са с нотариална заверка на подписите. Те се вписват в службите по вписванията и в регистъра на съответната общинска служба по земеделие. Предложение за продължаване срока на договора може да се отправи най-късно до изтичане на деветия месец на стопанската година, предхождаща прекратяването на договора за аренда.
Законът за арендата в земеделието урежда и една особена хипотеза на изменение на договора. Ако след сключването му обстоятелствата, от които страните са се ръководили при уреждане на отношенията си, се изменят трайно и това доведе до очевидно несъответствие между поетите от тях задължения, всяка от страните може да поиска изменение на договора. Това изменение обаче не може да засяга уговорения срок. Увеличаването или намаляването на добивите от земеделската земя не е основание за изменение на арендното плащане. Срокът на действие на изменението на договора е най-малко до края на стопанската година, през която е направено искането. Насрещната страна е длъжна да отговори писмено в едномесечен срок от получаване на предложението за изменение на договора, освен ако с него не е определен друг срок. Ако страните не постигнат споразумение, страната, която е направила предложението, може да предяви иск пред районния съд.
Отказът от правото да се иска изменение на договора за аренда и уговорките, че от упражняването или неупражняването му могат да се претендират вреди или облаги, са нищожни.
Права и задължения на страните
Арендодателят е длъжен да предаде на арендатора обекта на договора в състояние, което отговаря на уговореното ползване. Той трябва да го поддържа в това състояние за целия срок на арендата. Едновременно със сключване на договора за аренда, страните изготвят и подписват опис. Такъв се съставя и при връщане на обекта на договора при прекратяването му. Описът не може да се оспорва от страните по договора.
Ако обектът на договора не е предаден в надлежното състояние, арендаторът може да иска привеждането му в съответствие с изискванията на договора, да извърши това сам за сметка на арендодателя или да развали договора.
Текущото поддържане, свързано с обикновеното ползване на обекта на договора, включително на жилищните и стопанските постройки, пътищата, канавките, напоителните и отводнителните системи и на другите обслужващи обекта на договора съоръжения и ограждения, е за сметка на арендатора.
Арендаторът е длъжен да плаща данъците и таксите, свързани с ползването на арендувания обект. Той трябва да застрахова приетите по опис сгради, инвентар и животни, както и привнесените в обекта на договора вещи и добивите.
Арендодателят заплаща данъците и таксите, свързани с неговата собственост.
Арендаторът може да изменя начина на трайно ползване на обекта на договора и да извършва подобрения в него само с предварително писмено съгласие на арендодателя. Съгласие не е необходимо, когато измененията и подобренията не се отразяват върху ползването на обекта на договора след изтичане на срока на договора. За извършване на строителни работи, за които се изисква разрешение за строеж, е необходимо предварително писмено съгласие на арендодателя.
Арендаторът е длъжен да търпи извършването от арендодателя на подобрения в обекта на договора, освен ако това му създава съществени затруднения за ползването. В този случай арендодателят дължи на арендатора обезщетение за причинените вреди и пропуснатите ползи, включително и авансово. Ако подобренията допринасят за нарастване на добивите от обекта на договора, арендодателят може да иска подходящо увеличение на арендното плащане.
Арендодателят има право на търговски залог върху добивите от арендувания обект и привнесените вещи за обезпечаване на вземанията му по арендния договор за съответната година.
Арендно възнаграждение
Арендното възнаграждение може да бъде в пари и/или в земеделски продукти.
Ако няма уговорен срок, арендното плащане се дължи в първия работен ден след изтичането на стопанската година. В случай че арендното плащане се дължи за по-кратки периоди, то трябва да се плати в първия работен ден след изтичане на съответния период.
Размерът на арендното възнаграждение се определя въз основа на:
- пазарната поземлена рента;
- наема, който включва годишни амортизации и лихви върху капитала, вложен в арендуваните движими и недвижими вещи.
Преарендуване
Само ако е изрично уговорено в договора, арендаторът може да преарендува част или целия обект на договора, както и да заложи правата си по договора за аренда или да ги прехвърли на трето лице. Арендаторът трябва незабавно да уведоми писмено арендодателя за всяко преарендуване, залагане или прехвърляне на права.
Договорът за преарендуване се сключва в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните, извършени едновременно. Той трябва да се впише в службата по вписванията и да се регистрира в общинската служба по земеделие.
При преарендуване преарендаторът не може да има повече права от арендатора. Арендаторът не се освобождава от задълженията си към арендодателя, включително и за арендното плащане.
С прекратяването на договора за аренда се прекратява и договорът за преарендуване. Арендодателят може да иска връщането на арендувания обект и направо от него.
Отговорност за недостатъци
Арендодателят отговаря, когато отдаденият под аренда обект на договора има недостатъци, които го правят изцяло или отчасти негоден за уговореното ползване и недостатъците бъдат открити в срок до една година от предаването, а за животните – в тримесечен срок. В тези случаи арендаторът има право на обезщетение или съответно на намаляване размера на арендното плащане. Арендодателят отговаря и когато недостатъкът не му е бил известен.
Ако недостатъците се дължат на причина, за която арендодателят отговаря, арендаторът може да търси и обезщетение за вреди по общите правила за неизпълнение на задълженията. Ако арендодателят не отстрани недостатъците в продължение на три месеца след писменото му уведомяване, арендаторът има право да ги отстрани сам за сметка на арендодателя.
Клауза в договора, с която арендодателят се освобождава от отговорност за недостатъци, е нищожна.
Арендодателят не отговаря за недостатъци, които са били известни на арендатора при сключването на договора или са могли да бъдат забелязани от него при обикновен преглед на обекта на договора, освен ако те са опасни за неговото, на членовете на домакинството му или на работниците здраве.
Арендаторът е длъжен незабавно да уведоми писмено арендодателя:
- за появили се недостатъци;
- за необходимостта от вземане на мерки за предпазване на обекта на договора от повреждане или унищожаване;
- за предявените от трети лица права върху обекта на договора.
Ако арендодателят поради неуведомяване не е могъл да вземе необходимите мерки за запазване на обекта на договора или за отклоняване на предявените права от трети лица, арендаторът губи правото си да развали договора и да иска обезщетение поради неизпълнение.
Прехвърляне на арендувания обект
Новият собственик на арендувания обект замества арендодателя като страна в договора за аренда, ако същият е бил вписан, дори и обектът на договора още да не е предаден. Ако договорът не е бил вписан, той има сила по отношение на приобретателя за две стопански години след годината на придобиването.
Приобретателят е длъжен да уведоми незабавно арендатора за настъпилото заместване. Той не може да иска от арендатора да изпълни към него задължение, което той вече е изпълнил към предишния арендодател до получаване на съобщението за заместването.
Прекратяване на договора
Договорът за аренда се прекратява:
- с изтичане на срока, за който е сключен;
- при неизпълнение;
- по взаимно съгласие на страните, изразено писмено с нотариална заверка на подписите;
- с едностранно предизвестие;
- със смъртта или с поставянето под запрещение на арендатора, съответно с прекратяването на юридическото лице – арендатор. Ако е уговорено в договора, наследниците, респ. правоприемниците на арендатора могат да го заместят като страна в договора за аренда. Те са длъжни да уведомят незабавно арендодателя за настъпилото заместване и да му посочат определения техен пълномощник;
- при принудително отчуждаване на арендувана земя за държавни и общински нужди.
Договор за аренда, сключен без определен срок, може да бъде прекратен едностранно от всяка една от страните с писмено предизвестие, отправено след изтичането на четвъртата година. Ако не е уговорено друго, предизвестието е със срок две стопански години. То трябва да се отправи най-късно до изтичането на стопанската година, предшестваща началото на срока от две стопански години.
Арендаторът може да прекрати договора от началото на следващата стопанска година с писмено предизвестие, ако изпадне в трайна нетрудоспособност. Това право имат и неговите наследници, съответно правоприемници. Те трябва да отправят предизвестие не по-късно от три месеца от смъртта на арендатора, съответно от заличаването на юридическото лице.
Прекратяването на договора за аренда се вписва в службата по вписванията и се регистрира в съответната общинска служба по земеделие.
Арендодателят може да развали договора поради забавяне на плащането на арендното плащане за повече от три месеца. Когато вноските са уговорени за периоди, по-кратки от една стопанска година, развалянето е допустимо при забава на плащането най-малко на две последователни вноски.
Развалянето на договор за аренда, сключен за срок, по-дълъг от 10 години или пожизнено, става по съдебен ред.
Арендодателят може едностранно да прекрати договора и да търси обезщетение за нанесените вреди, когато арендаторът:
- не ползва арендувания обект съгласно уговореното предназначение;
- не спазва санитарно-хигиенните, противопожарните и екологичните норми и уврежда арендувания обект;
- изменя начина на трайно ползване и извършва подобрения без предварителното писмено съгласие на арендодателя;
- извършва строителни работи, за които се изисква разрешение за строеж, без предварителното писмено съгласие на арендодателя.
Има ли решение вечният спор между арендатори и собственици на земя?
Арендодателят може да прекрати едностранно договора за аренда с двумесечно писмено предизвестие, отправено в срок до една година от узнаване на преарендуването, залагането или прехвърлянето на права, ако в договора има забрана за арендатора да извършва такива действия.
При прекратяване на договора арендодателят дължи сумата, с която се е увеличила стойността на обекта на договора вследствие на извършените с негово съгласие подобрения. Арендаторът има право да вдигне съоръженията, инсталациите и другите подобрения, които не са трайно закрепени в обекта на договора и са направени без знанието на арендодателя. Арендодателят може да избегне вдигането, като ги заплати на арендатора, ако последният е съгласен.
След прекратяването арендаторът е длъжен да върне обекта на договора в състоянието, в което го е приел, като се отчита обикновеното изхабяване. Ако арендаторът не върне обекта на договора, арендодателят има право на обезщетение за претърпените вреди и пропуснатите ползи за времето на задържането.
Ако арендният договор се прекрати преди изтичане на стопанската година, арендодателят дължи стойността на още неотделените, но подлежащи на отделяне плодове, когато договорът се прекрати не по вина на арендатора.
В случаите, когато договорът се прекратява едностранно от някоя от страните, предизвестието или изявлението за прекратяване трябва да са с нотариална заверка на подписа. В противен случай, прекратяването няма да може да бъде вписано в службата по вписванията.
Снимка pixabey
