Законът за аренда в земеделието урежда договора за аренда. Разпоредбите му са част от съдържанието на всеки договор за аренда, когато са задължителни. Такива са например изискванията за форма, минимален срок на действие, възможност за изменение на договора при промяна на обстоятелствата и др.
Наемът на земеделска земя е договор, който се подчинява на общите правила относно договора за наем на вещи, съдържащи се в Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). Някои специфики съществуват в Закона за собствеността и ползването на земеделските земи.
СЪЩНОСТ
Договорът за аренда представлява временно предоставяне на ползването на земеделска земя и/или недвижимите и движимите вещи за земеделско производство. Изрично в Закона за арендата в земеделието е посочено, че арендаторът придобива плодовете от момента на отделянето им.
Договорът за наем на земеделска земя също представлява възмездно предоставяне на ползването на една вещ за определен период от време. ЗЗД обаче не съдържа правила относно плодовете. Наемателят е длъжен да си служи с вещта за определеното в договора ползуване, а при липса на такова – съгласно предназначението и.
В общия случай при сключени договори за наем се прилага правилото на чл. 93 от Закона за собствеността – „ Добивът от вещта, като плодове, прираст от добитък, наем и други такива, принадлежи на собственика и.” Доколко това е приложимо при наем на земеделски земи, е спорно. Във всички случаи договорът за наем на земеделска земя трябва да включва посочване на правото на наемателя да получава всички плодове от вещта.
Наемната цена се определя по свободно договаряне между страните и не зависи от реализираната земеделска продукция.
КОЙ МОЖЕ ДА ГО СКЛЮЧИ
Земеделска земя може да се отдава под наем от:
- собственика или от упълномощено от него лице;
- лице, което притежава права върху земеделската земя, включващи в съдържанието си правомощие да ползва или да управлява земята, предоставено от собственик или от упълномощено от него лице;
- съсобственик или съсобственици на земеделска земя, или от упълномощено от тях лице.
Договор за наем на земеделска земя със срок над една година се сключва от съсобственик или съсобственици на земеделска земя, притежаващи повече от 25 на сто идеални части от съсобствения имот, или от упълномощено от тях лице. Това правило е изключение от принципа за управление на мнозинството при съсобствените вещи. Съсобствениците, които притежават 25 или дори 50 % от общите части от земеделска земя, могат да сключват договор за наем за срок, не по-дълъг от три години. Това е така заради разпоредбата на чл. 229, ал. 2 ЗЗД , която гласи:
„Лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години.”
Договор за аренда, както и споразумение за неговото изменение или прекратяване, може да се сключи със:
- собственик,
- съсобственик на земеделска земя, чиято собственост е повече от 50 на сто идеални части от съсобствен имот
- или с лице, упълномощено от собственик или съсобственици, притежаващи общо с него повече от 50 на сто идеални части от съсобствения имот.
ФОРМА НА СКЛЮЧВАНЕ
Договорите за наем на земеделска земя със срок, по-дълъг от една година, както и споразуменията за тяхното изменение или прекратяване се сключват в писмена форма с нотариално удостоверяване на подписите на страните, извършени едновременно.
Договорите за наем на земеделска земя със срок, по-дълъг от една година, както и споразуменията за тяхното изменение или прекратяване, сключени в писмена форма с нотариално удостоверяване на подписите на страните, се вписват в съответната служба по вписванията по местонахождението на имотите.
Договорите за аренда, както и споразуменията за тяхното изменение или прекратяване се сключват в писмена форма с нотариално удостоверяване на подписите на страните, извършени едновременно. Договорите за аренда, както и споразуменията за тяхното изменение или прекратяване, сключени в писмена форма с нотариално удостоверяване на подписите на страните, се вписват в службата по вписванията и се регистрират в съответната общинска служба по земеделие.
СРОК НА ДЕЙСТВИЕ
По отношение на договора за наем съществува изискване за максимален срок, за който може да бъде сключен. Арендният договор, напротив, е обвързан с императивно определен минимален срок на действието му.
Договорът за наем не може да бъде сключен за повече от десет години, освен ако е търговска сделка. Лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години.
Минималният срок на договора за аренда е пет стопански години.
ПРЕНАЕМАНЕ/ПРЕАРЕНДУВАНЕ
И при двата вида договори ползвателят има право да пренаеме или преарендува част или целия обект на договора. Наемателят е длъжен незабавно да уведоми писмено наемодателя за пренаемането, само когато пренаемането е за целия срок на договора
Арендаторът може освен да преарендува, също така заложи правата си по договора за аренда или да ги прехвърли на трето лице, като в тези случаи арендаторът е длъжен незабавно да уведоми писмено арендодателя за всяко преарендуване, залагане или прехвърляне на права.
При неспазване на условията за преарендуване арендодателят разполага с правото да прекрати едностранно договора за аренда с двумесечно писмено предизвестие. Предизвестието се отправя до арендатора в срок до една година от узнаване на преарендуването, залагането или прехвърлянето на права.
ПРЕКРАТЯВАНЕ
Редът за прекратяване на договора за аренда е усложнен в сравнение с договора за наем. При повечето основания има дълъг период от предизвестието за прекратяване до фактическото преустановяване на действието на арендния договор. Докато при договора за наем има възможност да бъде прекратен с едномесечно предизвестие, когато е сключен като безсрочен.
Договорът за наем може да се прекрати
- по взаимно съгласие на страните
- с изтичане на уговорения срок
- с едномесечно предизвестие, отправено от всяка от страните – ако е сключен без определен срок;
- при неизпълнение – по общите правила на ЗЗД.
Договорът за аренда се прекратява:
- с изтичане на срока, за който е сключен;
- при неизпълнение – по общия ред,
- по взаимно съгласие на страните;
- с едностранно предизвестие – в предвидените в ЗАЗ случаи;
- със смъртта или с поставянето под запрещение на арендатора, съответно с прекратяването на юридическото лице-арендатор, доколкото в договора не е предвидено друго;
- при принудително отчуждаване на арендувана земя за държавни и общински нужди по реда на глава трета от Закона за държавната собственост и на Закона за общинската собственост.
Арендодателят може да развали договора поради забавяне на арендното плащане за повече от три месеца. Когато вноските са уговорени за периоди, по-кратки от една стопанска година, развалянето е допустимо при забава на плащането най-малко на две последователни вноски. Развалянето на договор за аренда, сключен за срок, по-дълъг от 10 години или пожизнено, става по съдебен ред.
Договорът за аренда, сключен без определен срок, може да бъде прекратен едностранно от всяка една от страните с писмено предизвестие, отправено след изтичането на четвъртата година. Ако не е уговорено друго, предизвестието е със срок две стопански години. То трябва да се отправи най-късно до изтичането на стопанската година, предшестваща началото на срока от две стопански години.
Арендаторът може да прекрати договора от началото на следващата стопанска година с писмено предизвестие, ако изпадне в трайна нетрудоспособност. Това право имат и неговите наследници, съответно правоприемници, като предизвестието трябва да се отправи не по-късно от три месеца от смъртта на арендатора, съответно от заличаването на юридическото лице.
АВТОМАТИЧНО ПРОДЪЛЖАВАНЕ
Договорът за наем се счита продължен за неопределен срок, ако след изтичане на наемния срок използуването на вещта продължи със знанието и без противопоставяне на наемодателя, Ако наемателят продължи ползуването въпреки противопоставянето на наемодателя, той дължи обезщетение и трябва да изпълнява всички задължения, произтичащи от прекратения наемен договор.
Продължаването на арендния договор се извършва:
- в писмена форма с нотариална заверка на подписите;
- вписва се в службите по вписванията;
- вписва се в регистъра на съответната общинска служба по земеделие.
ОБОБЩЕНИЕ
Договорът за аренда и договорът за наем на земеделска земя си приличат по своя предмет и до голяма степен – по обема на правата и задълженията, които поемат страните във връзка с ползването на земеделска земя.
Между двата договора съществуват и някои съществени отлики, които определят договора за аренда като по-дълготраен по презумпция, гарантиращ ползването по предназначение на земеделската земя за относително дълъг период във времето.
От друга страна, договорът за наем на земеделска земя дава опция за по-гъвкава реакция при промяна на обстоятелствата. Съдържанието на договора за наем може да бъде договорено в по-голямо отклонение от законовите разпоредби в сравнение с договора за аренда, който е обект на подробна законодателна уредба.
И двата договора са основание за подпомагане по смисъла на Закона за подпомагане на земеделските производители.
