Асоциацията пише на председателя на аграрната комисия Явор Гечев, че с предложените поправки режимът за държавните земи става още по-сложен, и предлага прост ред: до търга се допускат всички стопани, печели най-високата рента, а приоритетната дейност решава при равни оферти. Срещу преместването на средното рентно плащане в наредба на Министерския съвет възразява с довода, че сегашното правило се прилага едва от началото на годината и все още няма анализ как работи.
Около 100 000 декара земеделска земя от държавния поземлен фонд са оставали неотдадени под наем или аренда през всяка от последните две години, откакто се прилага новият ред за търговете. Според Българската асоциация на собствениците на земеделски земи (БАСЗЗ) числото е записано в мотивите на самия законопроект и асоциацията го цитира в становището си за второ гласуване на промените в Закона за собствеността и ползването на земеделските земи. Асоциацията се обръща към председателя на земеделската комисия в Народното събрание Явор Гечев и към народните представители с предложение от законопроекта да отпаднат четири параграфа – § 4, § 9, § 14 и § 19, и излага доводите си за всеки от тях, като § 14 и § 19 разглежда заедно. Становището е подписано от председателя на управителния съвет Евгений Орашъков.
Законопроектът (№ 52-654-01-90) е внесен на 15 юли 2026 г. от Георги Георгиев и група народни представители и беше приет на първо гласуване на 24 септември. Между двете четения депутатите правят писмени предложения по текстовете, срокът за тях изтича на 8 октомври, след което комисията ги обсъжда параграф по параграф и пише доклад за второто гласуване. Становищата на браншовите организации стигат до депутатите в този прозорец, когато текстът все още може да бъде пренаписан. БАСЗЗ изпрати първото си становище по законопроекта още на 16 юли, ден след внасянето, и в новото изрично се позовава на него. Тогава възраженията засягаха тръжния режим, споразуменията за ползване и мораториума върху общинските земи по чл. 19. В новото становище мораториумът не се споменава, а към списъка са добавени двата параграфа за средното рентно плащане.
Четирите параграфа и искането на асоциацията за всеки от тях:
| Параграф | Какво предвижда законопроектът | Какво иска БАСЗЗ |
| § 4 | Изменя чл. 24а – реда, по който държавните земи се отдават с търг; добавя условие участникът да не стопанисва повече от 10 000 декара, удостоверено с нотариално заверена декларация | Да отпадне; режимът от 2024 г. да бъде отменен изцяло |
| § 9 | Изменя чл. 37в – допуска до споразуменията за масиви ползватели с непогасени задължения към поземлените фондове и задължава заявилите участие да се споразумеят поне за площта на ползваните от тях държавни земи | Да отпадне |
| § 14 | Пренаписва § 2е от допълнителните разпоредби – реда за определяне на средното годишно рентно плащане, който се изнася в наредба на Министерския съвет | Да отпадне |
| § 19 | Определя срок, в който Министерският съвет приема наредбата – 1 октомври 2026 г. | Да отпадне |
Държавната земя: търгът да решава с цената
Положението днес. От 12 април 2024 г. (промените, обнародвани в „Държавен вестник“, бр. 33 от 2024 г.) чл. 24а стеснява кръга на стопаните, които могат да участват в търговете за държавна земя. Асоциацията описва трите основания, по които това става: уседналост, специфична сертификация и отглеждане на определени култури. Законопроектът запазва тази логика и я доразвива, включително с три нови алинеи.
Искането. БАСЗЗ иска промените от 2024 г. да бъдат отменени изцяло, вместо да бъдат доразвивани. Според асоциацията всяка нова корекция в чл. 24а би трябвало да дойде след подробен анализ на последните две кампании по отдаване, включително на ефекта върху приходите в държавния бюджет. Според асоциацията Министерството на земеделието и храните такъв анализ не е публикувало. Елементи от него обаче има в мотивите на самия законопроект и от там идват 100-те хиляди декара неотдадена земя. Асоциацията добавя и сметка, която в мотивите липсва: по нейни най-общи изчисления пропуснатите ползи за държавната хазна са не по-малко от 3 млн. евро годишно за всяка от двете години. Това е оценка на заинтересована страна, а методиката, по която е получена, в становището не е изложена. Самият обем на предложените поправки асоциацията чете като потвърждение на тезата си, че режимът от 2024 г. ще доведе до големи затруднения и „административен хаос“. С предложенията в законопроекта, пише БАСЗЗ, редът за отдаване на държавни земи става още по-сложен, неефективен и непрозрачен, а според нея това създава предпоставки за злоупотреби и корупция.
Правният довод. Становището се позовава на две норми. Първата е чл. 18, ал. 6 от Конституцията, според който държавните имоти се управляват в интерес на гражданите и обществото. Втората е чл. 14, ал. 2 от Закона за държавната собственост, който изисква това управление да става „с грижата на добър стопанин“. Формулата идва от римското право (bonus pater familias, грижливият глава на семейство) и в българското право е мярката за дължимата грижа, по която съдът преценява дали някой е положил нужното старание при изпълнението на задълженията си или при управлението на имущество. Асоциацията изважда от нея следния извод: добрият стопанин търси най-добрите икономически условия за имота, а когато кръгът на допуснатите участници се стеснява, по-добрите условия стават по-трудно постижими.
Сходна логика има и в икономическата теория на търговете. През 1996 г. Джереми Булоу и Пол Клемперер показаха в American Economic Review, че при определени стандартни допускания търг с един участник повече може да донесе на продавача по-висок очакван приход от оптимално проектиран механизъм за продажба с един участник по-малко. Резултатът е теоретичен и описва очакван приход, без да предсказва изхода на всеки отделен търг. Срещу това стои въпросът, който законодателят решава от 2024 г. насам: дали държавата трябва да търси единствено най-високата цена за земята си, или може да преследва и други цели, като задържане на местни стопани или развитие на определени производства. Отговорът зависи от това каква цел законодателят си е поставил, а икономиката на търговете сама не може да го даде.
Таванът от 10 000 декара. Новите ал. 8 и 9 на чл. 24а въвеждат изискване участниците в търговете и наемателите на държавна земя да не обработват повече от 10 000 декара. Асоциацията изрично заявява, че няма да спори дали прагът е целесъобразен и дали изобщо е нужен такъв праг, макар да определя целесъобразността му като „доста спорна“. Нейното възражение е, че на практика администрацията няма да проверява изискването. Общинските служби и областните дирекции „Земеделие“ трябва да го установят поне два пъти в една кампания – при допускането до търга и при сключването на договора. Новата ал. 10 обаче ги оставя да разчитат на нотариално заверена декларация на самия кандидат. Асоциацията напомня, че нотариусът няма задължение да проверява дали декларираните обстоятелства са верни (нотариалната заверка на подпис удостоверява кой е подписал документа, без да удостоверява съдържанието му). Затова асоциацията определя декларацията като частен документ, който в производство по управление на държавна собственост не бива да има особена удостоверителна тежест. За последиците от невярно деклариране БАСЗЗ твърди, че производствата по чл. 313 от Наказателния кодекс рядко стигат до съдебна фаза, а когато стигнат, в повечето случаи приключват с глоба от 100 до 300 лв. (около 51–153 евро). Затова асоциацията определя трите нови алинеи накратко като „несериозни“.
Становището поставя и два въпроса, на които законопроектът не отговаря. Първият е какво става, ако две седмици след като е сключил петгодишен договор за аренда, ползвателят престане да отговаря на условието. Това може да стане пряко или чрез свързани лица по Търговския закон, чийто кръг включва и съпрузите, така че и един сключен брак може да промени сметката. Тогава може да се окаже, че ползвателят обработва 30 000, 40 000 или повече декара извън държавния фонд. Вторият въпрос е какво става, ако управителят на дружество подпише декларацията, без да знае и без да е бил длъжен да знае, че дружеството е под общ контрол с друго, което обработва например 50 000 декара.
Предложението на асоциацията. Вместо таван и категории БАСЗЗ предлага ред в четири стъпки, който според нея е съвместим с Конституцията и със Закона за държавната собственост. До търговете се допускат всички земеделски стопани. При тайното наддаване (всеки участник подава офертата си в запечатан плик, без да знае чуждите) печели най-високото наемно или рентно плащане. Ако две или повече най-високи оферти са равни, предимство получава стопанинът, който се задължава да извършва съответната приоритетна дейност. Ако равни са и офертите на няколко стопани с приоритетна дейност, между тях се провежда търг с явно наддаване. В този модел приоритетната дейност спира да е условие за допускане и става критерий, който решава само при равенство в цената. Тъй като при запечатани оферти точното равенство е рядкост, в такъв модел в повечето търгове решаваща би била цената.
Масивите за ползване: длъжниците и задължителното споразумяване
Всяка година ползвателите в едно землище се договарят помежду си кой къде ще обработва, така че разпокъсаните имоти да се съберат в цели масиви, без да се променя собствеността върху тях. Това са споразуменията по чл. 37в. За да участва в такова споразумение, ползвателят днес трябва да е погасил задълженията си към държавния и общинския поземлен фонд. По § 9 асоциацията оспорва две промени и отбелязва, че за нито една от тях в мотивите на законопроекта няма нито един ред обосновка.
Длъжниците. Законопроектът заличава в ал. 2 на чл. 37в думите „както и задълженията си към държавния и общинския поземлен фонд“. Така ползватели, които не са платили наема или рентата по договорите си с държавата и общините, ще могат да участват в споразуменията. Зад предложението асоциацията вижда аргумент, който в мотивите не е изписан: че недопускането на длъжника до споразумение е втора санкция за него, след като срещу него вече са предприети действия за изпълнение на договорните задължения. БАСЗЗ определя това като превратно и неправилно тълкуване на принципа non bis in idem (никой не може да бъде наказан два пъти за едно и също). Принципът е от наказателното право и е записан в чл. 4 от Протокол № 7 към Европейската конвенция за защита на правата на човека. Асоциацията обяснява защо той не се прилага в случая. Когато изправната страна по един договор иска от неизправната да изпълни задълженията си, това е нормално упражняване на договорни права и не може да се приема за принудителна или наказателна мярка (от латинското coercio – принуда). Освен това държавата ще се окаже в противоречиво положение. От една страна, тя ще харчи административен ресурс, за да събере дълга. От друга, ще позволи на същия длъжник да продължи да ползва същата неплатена земя, и то при по-благоприятните условия, които дава комасираното ползване.
Като доказателство, че предложението не е достатъчно обмислено, асоциацията посочва липсата на съгласуване с останалите текстове на закона. Чл. 37б, ал. 3 продължава да изисква от ползвателя да декларира, че е погасил задълженията си към поземлените фондове, така че след промяната един текст ще допуска длъжниците до споразуменията, а друг ще иска от тях декларация, че нямат дългове. Асоциацията отбелязва и асиметрия: облекчението се дава само на ползвателите на ниви, докато за комасираното ползване на пасищата, мерите и ливадите по чл. 37ж, ал. 3 подобна промяна не се предвижда. Това за нея е още едно основание да определи предложението като „недопустим толеранс“ към некоректните платци и като необоснована привилегия за една категория стопани.
Задължителното споразумяване. Новата ал. 2а на чл. 37в предвижда ползвателите на държавни земи, които са заявили желание да участват в споразумението, да бъдат длъжни да се споразумеят поне за площ, равна на площта на ползваните от тях държавни имоти в землището. Асоциацията възразява, че споразумяването по определение е акт на свободна воля и заявеното намерение да участваш не може да се превърне в задължение да се договориш. Според нея това обезсмисля идеята за доброволно комасирано ползване и ще откаже част от ползвателите да заявяват участие изобщо.
Средното рентно плащане: асоциацията иска сегашното правило да остане
Средното годишно рентно плащане е официалната средна цена за ползване на земеделска земя в дадено землище. Всяка година през януари комисия към областната дирекция „Земеделие“ го изчислява по договорите, регистрирани през предходната година. По него се определя сумата, която ползвателите плащат за т.нар. бели петна (имоти на собственици без сключен договор, включени служебно в масивите), и служи за ориентир при търговете за общинска и държавна земя. Сега методиката за изчисляването му е записана в закона, в § 2е от допълнителните разпоредби. С § 14 законопроектът я изнася в наредба на Министерския съвет, а § 19 дава на правителството срок за приемането ѝ до 1 октомври 2026 г. Тази дата мина, докато законопроектът е между двете четения, така че ако разпоредбата бъде запазена, депутатите ще трябва да решат и как да постъпят с вече изтеклия срок.
БАСЗЗ иска двата параграфа да отпаднат и изтъква три довода. Първият е, че и за тях в мотивите няма обосновка и затова остава неясно защо правилата изобщо се променят. Вторият е, че действащият § 2е се прилага от 1 януари 2026 г. и още не е изминала година, откакто е в сила. Без анализ на първите резултати от прилагането му асоциацията смята промяната за необоснована. Третият довод е, че законопроектът оставя на Министерския съвет да определи как се смята средното плащане, без да посочи параметрите, по които да го направи. Смисълът на възражението е следният. Когато законът възлага нещо на подзаконов акт (законова делегация), той очертава рамката, в която правителството пише правилата – кои договори влизат в изчислението, как се третират крайните стойности, за какъв период. Ако рамката липсва, решението за число, от което зависят плащанията за множество имоти, се премества от Народното събрание при изпълнителната власт. Асоциацията определя липсата на ясна делегация като „съществен порок“, който според нея е напълно достатъчен, за да бъдат отхвърлени двата параграфа.
До второто гласуване
Становището е пред комисията в срока, в който се събират и писмените предложения на депутатите, а той изтича на 8 октомври. След него предстоят докладът за второ гласуване и гласуването в пленарна зала параграф по параграф. Към 7 октомври действат сегашните правила: търговете за държавна земя се провеждат по чл. 24а в редакцията от 2024 г., до споразуменията по чл. 37в се допускат само ползватели без задължения към поземлените фондове, а средното годишно рентно плащане се определя по § 2е от допълнителните разпоредби. Предложенията и трите да бъдат променени са част от законопроект, приет на първо четене.
Понятия
Държавен поземлен фонд (ДПФ) – земеделските земи – частна държавна собственост, които Министерството на земеделието и храните отдава под наем или аренда, по правило с търг по реда на чл. 24а от ЗСПЗЗ.
Тайно и явно наддаване – при тайното наддаване всеки участник подава писмена оферта, без да знае офертите на останалите; при явното участниците наддават открито, докато остане най-високото предложение.
Свързани лица – лица, между които законът презумира общ интерес или контрол; по § 1 от допълнителните разпоредби на Търговския закон в този кръг влизат съпрузите, близките роднини и дружествата под общ контрол.
Споразумение за ползване (масиви за ползване) – ежегодно споразумение между ползвателите в едно землище по чл. 37в от ЗСПЗЗ, с което разпокъсаните имоти се обработват в цели масиви, без да се променя собствеността върху тях.
Средно годишно рентно плащане – официалната средна цена за ползване на земеделска земя в землището, изчислявана всеки януари от комисия към областната дирекция „Земеделие“ по регистрираните през предходната година договори; методиката е в § 2е от допълнителните разпоредби на ЗСПЗЗ.
„Бели петна“ – имоти на собственици, които не са подали декларация и нямат сключен договор, включени служебно в масивите за ползване; ползвателят плаща за тях сума в размер на средното годишно рентно плащане. Терминът е разговорен и не съществува в закона.
Законова делегация – изрично овластяване в закона друг орган, най-често Министерският съвет или министър, да уреди определени въпроси с наредба, в рамката, която законът поставя.
Non bis in idem – принцип, според който никой не може да бъде съден или наказан два пъти за едно и също деяние; закрепен е в чл. 4 от Протокол № 7 към Европейската конвенция за защита на правата на човека.
Грижа на добър стопанин – мярка за дължимата грижа при изпълнение на задължения и при управление на имущество, възприета от римското право (bonus pater familias); в чл. 14, ал. 2 от Закона за държавната собственост е стандартът за управлението на държавните имоти.
Източници
Становище на Българската асоциация на собствениците на земеделски земи за второ гласуване на ЗИД на ЗСПЗЗ № 52-654-01-90, адресирано до председателя на комисията Явор Гечев и до народните представители, подписано от председателя на УС Евгений Орашъков, внесено след първото гласуване на 24 септември 2026 г.
Законопроект за изменение и допълнение на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи, № 52-654-01-90, внесен на 15 юли 2026 г. от Георги Георгиев и група народни представители, с мотиви; приет на първо гласуване на 24 септември 2026 г.
Закон за собствеността и ползването на земеделските земи – чл. 24а, чл. 37б, ал. 3, чл. 37в, ал. 2, чл. 37ж, ал. 3, § 2е от ДР; изменение в ДВ, бр. 33 от 2024 г.
Конституция на Република България – чл. 18, ал. 6; Закон за държавната собственост – чл. 14, ал. 2; Наказателен кодекс – чл. 313; Търговски закон – § 1 от ДР; Протокол № 7 към Европейската конвенция за защита на правата на човека – чл. 4.
Jeremy Bulow, Paul Klemperer, „Auctions Versus Negotiations“, American Economic Review, vol. 86, no. 1, 1996.
Архив на zemedeleca.bg – разборът на двата законопроекта (17 юли 2026 г.), статията за първото становище на БАСЗЗ (изх. № 39 от 16 юли 2026 г.), обяснителната статия за спорните места в законопроекта (24 септември 2026 г.).
Сумите в лева от практиката по чл. 313 от НК са преизчислени по фиксирания курс 1,95583 лв. за евро.
