Това казва Стайко Стайков, председател на БАСЗЗ
Асоциацията очаква среща с агроминистър Кирил Вътев
Когато стане дума за българската земеделска земя, всички първо питат каква е цената ѝ тази година и какви ще бъдат рентите. Разбира се, това са най-популярните теми и те вълнуват много, по според Стайко Стайков, председател на Бъларската асоциация на собствениците на земеделски земи-БАСЗЗ, горещите проблеми за решаване са други, те се трупат от много от години и никой не се заема да ги започне.- По тази причина асоциацията очаква с нетърпение среща със земеделския министър Кирил Вътев, за да изложи нормативните недоразумения и евентуални предложения за решения.
- Знаете, че съществуващите проблеми досега са внасяни от нас при всеки министър и във всеки парламент години наред, но реакция няма, казва Стайко Стайков. Надеждите ни са на това да се сложи край от това правителство.
- Защото възстановяването на земеделската земя в реални граници доведе до раздробяването ѝ в повече от900 000 индивидуални парцела, собственост или в наследство на милиони български граждани, при която даденост няма как да се осигури устойчиво развитие на земеделието, да се прави планиране и управление на поземлените ресурси, най-важният от които е земята.
- В светлината на Закона за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР) смятаме, че най-важния аспект, на който следва да се обърне внимание, е осигуряването на достатъчно гаранции за защита правата на собственост, сигурността на земеползването и създаването на ефективно, пазарно ориентирано земеделие.
- Най-важните въпроси засягат няколко казуса поне.
- Факт е, че в кадастралната карта се прехвърлят неточностите от картите, създадени още при възстановяване на собствеността – КВС. Информацията от КВС, която се отразява директно при създаването на кадастралната карта и съвместява данните за населените места и тези за земеделските земи, поражда
- „контактни зони”, в които може да се случи всичко – парцели земя да изчезнат, да се застъпват или разминават
- От това произтичат порочни практики, които нарушават неприкосновеното право на частна собственост съгласно Конституцията, което у нас се търпи години наред. Така за част от собствениците Конституция фактически няма, допълва председателят на БАСЗЗ.
- Защо се получава?
Важен аспект, на който трябва да се обърне внимание, е
осигуряването на достатъчно гаранции за защита на правата на собственост и сигурност на земеползването
което явно не може да стане без да се създаде изцяло ново законодателство, регулиращо поземлените отношения и включващо собствеността и ползването, арендата, опазването, напояването, пренареждането и групирането на земеделските парцели.
БАСЗЗ и браншовите организации многократно сме алармирали, че настояваме за мерки за повишаване на защитата на неприкосновената частна собственост, както и за справедливо обезщетяване от страна на държавата при отчуждаване.
Крайно време е тези проблеми в Закона за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР) да се решат.
Най-чести са възникващите проблеми с т.нар. маломерни имоти, които се получават при изработване на парцеларните планове за инфраструктурни проекти на техническата инфраструктура, пътища, железопътни линии, канали, електропроводи. Там се получават масово едни явни фактически грешки, за които няма решение.
Налага се отстраняването им, което изисква коригирането на плановете и би следвало да води до механизъм за обезщетяване на засегнатите собственици по реда на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ) или чрез отчуждаване по реда на Закона за държавната собственост (ЗДС) или Закона за устройство на територията (ЗУТ).
Редът за обезщетяването обаче, предвиден в чл.10б от ЗСПЗЗ е много остарял и неефективен, а процедурата тромава. По сегашните законови разпоредби в повечето случаи се предоставя земя от държавния поземлен фонд в съсобственост, или парична компенсация, която не е пазарна и с нея не може да се закупи и малка част от „отнетата“ земя.
Кашата е пълна
и защото липсва последователен и единен подход при заснемане и нанасяне на отделните имоти в кадастралната карта. До приемането й и еднозначното означаване на имоти чрез уникален за страната номер (идентификатор) и описанията на недвижимите имоти са извършвани по различен начин в различните документи за собственост. Това е ставало както по обективни причини (поради действието на множество регулационни и устройствени планове), така и по субективни причини – поради различно описание на даден имот в различни документи, което налага да се установява идентичността му с идентификатор във всички предходни документи за собственост по няколко различни начина.
Стайков допълва, че при членове на БАСЗЗ има случаи, при които в един имот се получава разлика от 178 кв.м , при друг 269 кв.м., при трети – много повече. В такива случаи се прави изменение на кадастралната карта, но липсва предвидено обезщетение за собствениците. А ако грешките и неточностите се дължат на действия на служители, държавата не отговаря за причинените вреди.
Според него членовете на БАСЗЗ са писали многократно писма с искания за адекватни обезщетения, но след многократно прехвърляне между Службата по геодезия, картография и кадастър и общинскаите служби по земеделие в крайна сметка резултат няма и собственикът си остава ощетен.
Тревожно е и това, че при разминаване в площите, получило се след преобразуването на КВС в КККР, собствениците не получават никаква информация за извършената промяна и съответно губят правото да обжалват издадената заповед, за разлика от нанасянето на промени при изработване на подробен устройствен план – ПУП, където могат да подадат възражения и да обжалват.
Силно сме обезпокоени и от факта, че с непрекъснатото коригиране на площите, губим немалка част от притежаваната от нас земя, както и от това, че вече не можем с точност да определим размера на загубите, казва Стайков.
Поради ускоряването на процеса по създаване на кадастрална карта в течение на годините обаче, явната фактическа грешка не само продължава да се появява, но и продължава да се определя от законодателя само като несъответствие в границите на поземлените имоти!
Порочно е и това, че при въпросното прехвърляне от КВС в КККР има и немалко случаи на промяна на предназначението на имота без собственика му дори да знае за това.
Променят се масивът и парцелът, а собственикът не получава информация – нито за промяна на площта, нито за новите граници.
Сериозен проблем се появявя и при деклариране на правното основание за ползването на земеделската земя – до 31.07. всяка календарна година. Все по-често срещаме устен отказ на общинските служби по земеделие да приемат сключените договори за наем и аренда, поради несъответствие с данните за собствеността, за което собствениците на земеделски земи нямат вина, казва Стайков.
Хаосът е се допълва и факта, че обслужването на гражданите с кадастрална информация се извършва от три администрации – Министерство на земеделието, общинските администрации и Агенцията по геодезия, картография и кадастър към Министерството на регионалното развитие и благоустройството (МРРБ).
При направена промяна в начина на трайно ползване на даден имот, собственикът също не разбира за промяната. При наши членове такива примери има много – имоти, които са купени с начин на трайно ползване „нива“, в последствие станали ливада или друг вид необработваема земя, или изоставена нива. Това е нещо, което е абсолютно недопустимо и е в ущърб на собственика или ползвателя.
За обезщетяване при принудително отчуждаване на земеделски имоти или части от тях БАСЗЗ смата, че спешно е необходимо да се преуредят правилата
с цел създаване на защитни механизми за собствениците. Както и остарелите правила за изчисляване и определяне на размера на обезщетенията до адекватни на реалните пазарни условия.
Защото в Конституцията, Закона за собствеността, Закона за държавната собственост и Закона за общинската собственост се говори твърде общо за равностойно обезщетение, но то въобще не е такова. И няма как да е, щом Наредбата за реда за определяне цени на земеделските земи е в сила от 1998 г., а последното й изменение е от 20.05.2011 г. От тогава до днес пазарът на земеделски земи драстично се е променил и цените на земята също.
Освен това Стайков пита защо процедурата по отчуждаване е едностранна и обезщетяването е базирано само върху оценката на „независими“ лицензирани оценители, които на практика по-често се оказват „зависими“.
Отделен е въпросът, че за да се получи определеното обезщетение при принудително отчуждаване, собствениците на отнетата земя са натоварени с всички разходи и сами трябва да извадят цялата документация за целта, което често им струва повече от парчето земя, което е отнето.
Областните администрации им изискват скици, нотариално заверени преписи от нотариален акт, удостоверения от Агенцията по вписванията и други, а за всичко това би трябвало да може да се направи служебна проверка.
Грубо пресметнато, за да се получи определеното и без това непазарно и несправедливо обезщетение за един имот, е необходимо да се направят приблизително 300 лв. разходи.
Но цялата тази застояла проблематика, изцяло нарушаваща правата на собствениците на земеделска земя, се прехвърля като горещ картоф години наред. ЗатоваБАСЗЗ сега иска среща в оперативен порядък с министъра, на която да бъдат обсъдени.
–
Каква е прогнозата за пазара на земя и рентите
Към настоящия момент най-скъпа продължава да бъде земеделската земя в житницата на България – Добрич и Силистренско, където в общия случай тя е между 3000 и 3500 лева за декар.
Средната цена за Южна България е около 2000 лева за декар в полските райони.
В Северна България, без земите край река Дунав, които са по-скъпи, цената е приблизително 2000-2500 лева на декар.
Заради войната в Украйна и последвалата зърнена криза, складовете на фермерите у нас са пълни със зърно, а общо взето арендаторите са основните играчи и на пазара за земя по землища. Но когато те не са затворили цикъла производство-реализация, това се отразява и на поземления пазар, както и на рентите.
- В тази връзка прогнозата на БАСЗЗ е, че се очаква размерът на рентите от предходната година да се запази, а пазарът на земя да не придобие засега нови стойности, защото сделките са трудни и няма активна търговия.
- Има обаче и нова тенденция – арендаторите, които обработват земя са преценили покрай инфлацията и други фактори, че тя е ценност и вече се стремят да я купуват и притежават. Което евентуално предвещава за следващите години по-високи цени.
Колко е земеделската земя у нас
По данни от окончателните резултати за заетостта и използването на земеделска земя от 2021 г. площта със селскостопанско предназначение е 5 227 350 ха (52 273 500 дка), което представлява около 47,1% от територията на страната.
Обработваемите земи (площите, които се включват в сеитбообращение, временните ливади с житни и бобови треви и угарите) заемат 3 486 748 ха (34 867 480 дка) или 69,1% от използваната земеделска площ.
Необработвани земи са тези, които не се включват в сеитбообращението и не са използвани за земеделско производство повече от две години по данни от аграрния доклад на МЗХ заемат около 1,63% от площта на страната.
Диана Ванчева
