Собствеността като пречка, не като право
Във вайбър групата на zemedeleca.bg беше повдигната тема, която редовно стои на ръба между правния хаос и земеделската практика: защо едногодишните договори остават основната форма на взаимоотношения между ползватели и собственици на земеделска земя. Това не е дебат за рентата. Не е и спор за формата. Това е изрично посочено още в началото на разговора:
„Не казвам всеки да се спасява по единично. Казвам, че няма едно хапче за всички, а търсенето му е губене на време.“
Проблемът е системен. От една страна стои административната тежест на дългосрочните договори. От друга – реалността на собственост, която е неделима на практика и неуправляема в правен смисъл. Какво липсва?
Правна рамка: аренда срещу наем
Законът за арендата определя минимум 5 години за арендните договори и изисква нотариална заверка и вписване. Тези изисквания правят договора по дефиниция недостъпен в ситуации с много наследници, неуредени имоти и липса на представителство.
Наемните договори, от друга страна, попадат под Закона за задълженията и договорите. Те позволяват краткосрочност, устност, по-гъвкави условия. Формално не са създадени за земеделско ползване, но на практика се използват именно така. Един от участниците го обобщава ясно:
„Едногодишните договори са компромис, но се оказват по-устойчиви заради фактическата обстановка.“
По принцип, наемните договори следва да подлежат на облагане с ДДС и данък върху дохода. Но в практиката при земеделска земя това не се прилага. Въпреки че не е регламентирано изключение, облагането не се прилага системно и поради това едногодишните договори се използват масово.
Допълнително затруднение за сключване на дългосрочни договори е липсата на механизъм за бързо прекратяване при неизрядност от страна на арендодателя. Именно това кара много собственици да не сключват дългосрочни договори. Рискът се възприема като еднопосочен.
В тях няма задължителни данъчни облагания, няма тежест от страна на държавата, но и няма дългосрочност. Това е основният парадокс. За да се постигне ефективност, фермерите трябва да правят планове за 5–7 години напред, а правната им сигурност е 12 месеца.
Собствеността не е дигитализирана
Много от участниците отбелязват, че ключовата пречка не е само в закона, а в липсата на ясна, автоматизирана информация за собствеността.
„Да не забравяме, че 21 от наследниците никой не знае къде са.“
„Кво ще мъкна аз амазонската джунгла под формата на листове с 10 съдебни решения, удостоверения, актове, делби…“
Липсва механизъм за изразяване на съгласие от съсобственици. Липсва актуална връзка между ГРАО и кадастъра. При всеки опит да се сключи арендно споразумение с реална дългосрочност, земеделският производител влиза в юридически лабиринт.
Какво може да се направи
Вместо да се иска „нов закон“, което често се оказва неработещо решение, някои от участниците предлагат конкретни административни промени:
– обвързване на имотната партида с централен дигитален идентификатор; – срок за уреждане на съсобствеността след наследяване; – опростен режим за регистрация на многогодишни договори при налична партида; – изрично разграничение в закона между договор за наем и договор за аренда при ползване на земеделска земя.
Една от най-прагматичните идеи в разговора гласи:
„Моето предложение е имот под 20 дка да се счита за неделим. Да се даде срок от примерно две години на наследниците на възстановени земи да се разберат. И после срок от три месеца след смърт на наследодателя, пак за същото.“
Не всички са съгласни. Има и мнения, че всяка твърда намеса ще наруши връзките, които фермерите са градили с години със собствениците.
„По нощите съм звъняла за линейка, час за специалист записвам, дърва за зимата поръчвам, на децата им пари пращам. Сега, ако кажа на тази баба, че трябва да я водя при нотариус да ми се подписва, всичко рухва.“
Това не е сантимент. Това е работеща система в условията на юридически вакуум.
Съществуват и мнения, че облекчаването на процедурата ще има положителен ефект върху пазара:
„Тезата за облекчаване на процедурата ще бъде посрещната с радост от фондовете и от държавата. Държавата ще събере стотици милиони от таксички, докато се случва.“
Очаква се също, че поради административните разходи и сложност, някои собственици ще възприемат имота си като незначителен и ще го пуснат на пазара:
„Ще излезе на пазара и на тези, които не искат да си платят.“
Има и притеснение, че прекратяването на възможността за едногодишни договори би отнело последния шанс на земеделци в затруднение:
„Отмяната на едногодишните договори отменя и възможността на фермер в затруднение да опита още една година. Ние всички вярваме в по-добрата следваща година. Това крепи психологията в хазартен сектор като този.“
„Ама ако можеш да финансираш още една кампания и имаш идея и може би е добра, ама трябва да подпишеш за 5 години с риск да си загубиш и къщата, нещата се променят.“
Изводът не е правен. Изводът е практически
Никой не иска да наруши правото на собственост. Никой не казва, че договорите трябва да бъдат насилствено дългосрочни. Но всички се съгласяват в едно: липсата на ясен, общ механизъм за регистриране, проверка и потвърждаване на собствеността прави дългосрочните договори почти невъзможни. А фермерството не може да съществува на база годишно удължаване на доверие.
„Решения има. Няма воля за вземането им. Няма и съгласие между заинтересованите страни, защото този разговор не се води реално.“
