Цените се понижават, големите инвеститори се оттеглят, а земеделците стават по-внимателни
Интервю с Николай Минев, изпълнителен директор на „Агрион“ – водещ участник на пазара на земеделска земя в България. В този разговор той анализира спадовете в цените, оттеглянето на инвеститорите, ефекта от въвеждането на еврото и новия тип интерес – от активни земеделски производители. Николай Минев очертава новата посока: преход от спекулативна логика към управление, основано на устойчивост и ефективност.
Господин Минев, как се движат тази година цените на земеделската земя и рентите? В кои региони се наблюдават отклонения от средните стойности?
През последната година, по данни на Българската асоциация на собствениците на земеделски земи, има значителен спад в цените на земеделската земя – на места достигащ 10-20%. Средната цена на нивите в страната е малко над 1400 лв./дка, но има съществени регионални различия. В Югоизточния район (от Бургас до Стара Загора) цените варират между 800 и 1400 лв./дка, същият диапазон важи и за Южния централен район (от Пазарджик до Хасково). В Югозападна България сделките почти няма. Факторите, повлияли на ценовия спад са както намаляването на корпоративните купувачи, така и ефектите от т.нар. „Зелена сделка“ довели до увеличение на финансовите ангажименти за фермерите срещу ограничаване на добивите, повишението в цените на торове и препаратите, проблемите с разпокъсаността на земеделската собственост, климатичните промени.
Основен проблем се оказва закъснението в определянето на хидромелиорациите като ключов приоритет за развитието на нашето земеделие. Без адекватно напояване, земеделските култури са изложени на риск от суша, което води до значително намаляване на добивите. Това прави българската продукция по-малко конкурентоспособна на международните пазари. Необходим е ясен национален план, който да определи хидромелиорациите като основен приоритет. И този план трябва да включва конкретни цели, срокове и източници на финансиране.
Какви типове сделки преобладават в момента – покупко-продажби, наеми, замени, дългосрочен лизинг? Има ли промяна в поведението на участниците?
Наблюдаваме по-слаба активност на пазара – броят на покупко-продажбите е намалял значително. Появява се нова вълна от продавачи – инвеститори, които преди години придобиха земя единствено с цел дългосрочна инвестиция, без намерение да я управляват. Към тях се присъединяват и чуждестранни компании, които преосмислят присъствието си в сектора. Все по-често големи инвеститори със значителни земеделски портфейли търсят услугите на „Агрион“ за да продадат и да излязат от пазара, преди да понесат по-големи загуби.
Очаквате ли въвеждането на еврото да окаже ефект върху пазара на земеделска земя? В каква посока и защо?
Положителните ефекти от въвеждането на еврото от 1 януари 2026 г., когато говорим за пазара на земеделска земя, няма да са бързи. Те може да се търсят в дългосрочен план в посока на по-голяма прозрачност и стабилност в ценообразуването. От друга, в краткосрочен и средносрочен аспект, преходният период крие рискове от манипулации, особено спрямо възрастните хора и собственици в малки населени места, които не са информирани достатъчно и често се доверяват на фалшиви брокери. Моят съвет за собствениците, които планират да продадат земята си, е да го направят сега, преди да са настъпили промените и докато спадът в цените не е станал прекалено осезаем. Изчакването крие риск.
Как ще процедира „Агрион“ по отношение на договори, ценообразуване и сделки при преминаване към евро? Предвиждате ли някакви проблеми и предизвикателства при преминаването към новата валута?
От 1 август „Агрион“ вече обявява всички цени едновременно в лева и евро по фиксирания курс 1 евро = 1,95583 лева. Сделките до края на 2025 г. ще се извършват само в лева – цената в евро е само ориентир. Основните предизвикателства включват предотвратяване на опитите за измами чрез неправилно използване на курса или натиск за „бърза сделка“. Проверявайте „брокерите“. Не се доверявайте на обещания за „сделка-мечта“: „купуваме земя в брой, плащане веднага, цена над пазарната“.
Първото, в което трябва да се уверите е дали фирмата е легитимна, че има история. Затова препоръчвам при всяко намерение за изкупуване или продажба на земя, собствениците да се обръщат към специализирани и проверени компании като „Агрион“.
Какви са основните фактори, които ще определят пазара на земеделска земя през следващите 1–2 години след влизането на България в Еврозоната? Очаквате ли консолидация, забавяне или промяна в собствениците?
Влизането на България в еврозоната със сигурност ще окаже влияние върху пазара, но ефектът няма да бъде равнозначен. Както вече посочих, цената на земята няма да зависи толкова от валутната промяна, колкото от обективни фактори, като търсенето и предлагането, цените на земеделската продукция, климатичните промени (суша, наводнения), дигиталната трансформация на земеделието и необходимостта от модернизация на напоителната инфраструктура. Очакваме консолидацията в сектора да се засили – по-малките или неефективни стопанства да бъдат изкупувани или да преминат под управление на по-големи производители. Промяната в собствениците ще продължи, с фокус към активни земеделски производители вместо спекулативни инвеститори.
Как се променя профилът на купувача? Има ли връщане на интереса към земята като дългосрочна инвестиция, или все по-често се купува от активни земеделски производители?
Наблюдава се промяна – отдръпването на корпоративните купувачи и спекулативните инвеститори, които искат да излязат от пазара. В същото време се увеличава интересът от страна на активни земеделски производители, които виждат възможност да разширят стопанствата си. Земята все по-малко се разглежда като дългосрочна финансова инвестиция и все повече като производствен актив в ръцете на хора, които имат знанията и ресурсите да я стопанисват ефективно.
Фермерите поставят под въпрос устойчивостта на рентните нива в контекста на повишени разходи и нестабилни приходи. Какви са наблюденията ви – има ли промяна в средните ренти и начина на договаряне? Как „Агрион“ подхожда към въпроса с едногодишните договори, които създават несигурност и за двете страни – виждате ли работещ модел за по-дългосрочен ангажимент?
Цените на рентите следват цените на земята. Усеща се спад спрямо нивата отпреди две години. В Южна България те остават около 48-50 лв./декар, докато в Северна България се движат в рамките на 70-80 лв./дка. А в определени части на Силистра и Добрич достигат и дори на места надхвърлят 90 лв./дка.
През последните две години „Агрион“ поставя акцент върху дългосрочните договори, като предлагаме имоти под аренда с гъвкави условия, които дават възможност на производителите не само да разширят стопанствата си, но и да планират разходите си напред. При нас почти всички операции по сделките със земя вече се извършват дигитално – от пълната информация за пакетите земя, която се отдава, през подаването на офертата и частично до сключването на сделката. На сайта ни www.agrion.bg се публикуват всички документи, необходими за участие в търговете за отдаване на имотите. Всеки кандидат може да ги свали, да ги попълни и да ги изпрати до адреса на компанията. Разработили сме процедурата така, че да се осигурят честни и прозрачни условия за всички участници. Дава се възможност на земеделците сами да предложат цена, на която да вземат желаната от тях земя под наем или аренда.
Какви са плановете на „Агрион“ като пазарен участник със собствен портфейл от земя? Ще продължите ли да изкупувате, или фокусът е върху управление и доходност?
Плановете на „Агрион“ не са се променили. Ние ще продължим активните си инвестиции в българския пазар на земеделска земя – както чрез директни покупки, така и чрез предлагане на имоти под наем и аренда. Полагаме усилия за дългосрочно отдаване, което същевременно носи със себе си риск, свързан с плащането на рентите навреме и в пълен обем. Стремим се максимално да ограничим този риск. Фокусирани сме и върху предоставянето на нови дигитални услуги и решения с изкуствен интелект за прецизна оценка, прогнозиране на добиви и оптимизиране на процесите. Стратегията ни е да бъдем партньор, на който както собствениците, така и фермерите могат да разчитат.
Вие сте сред малкото пазарни играчи, които работят едновременно със собственици, арендатори и купувачи. Какви конфликти или несъответствия виждате между техните интереси – и как ги балансирате?
Балансът в отношенията на собственици и ползватели се постига чрез свободно договаряне между равнопоставени страни. Това е единственият справедлив пазарен начин собственикът да получи справедлива рента, а ползвателят да има достатъчно предвидими условия за устойчиво и рентабилно земеделие. Балансираме тези интереси и чрез нашата професионална оценка, прозрачност в процесите и предлагане на гъвкави решения. Нашата цел е да бъдем честен участник в поземлените отношения.
Какво би трябвало да се промени в регулациите, за да има по-ефективен и прозрачен пазар на земеделска земя в България?
През последните близо две десетилетия сме свидетели, че ефектите от честите регулаторни усилия в поземлените отношения са предимно отрицателни. Многократните промени „на парче“ в законодателството създават преди всичко напрежение. Правят се без реален анализ, без задълбочена оценка на въздействието. Опитът ни учи, че промени трябва да се правят само при крайна необходимост и след задълбочена предварителна оценка.
Разбира се нужно е опростяване на административните процедури при сделки със земеделска земя, особено при масовия случай с разпокъсаната собственост – наследствени имоти с множество собственици. Без въвеждането на изрични регулации, може да се работи и за подобряване прозрачността на пазара чрез създаване на централизирана и актуална база с пазарни данни за цените и сделките. Важно е да се засили и ефективният контрол върху манипулациите и измамите със земеделска земя.
Ако трябва да формулирате с едно изречение накъде върви пазарът на земя – как бихте го казали?
Пазарът на земя преминава през период на преоценка. Цените спадат, големи играчи се оттеглят, а земеделските производители стават по-предпазливи в инвестициите си. Това определя новата посока, подчинена на дългосрочната устойчивост на земеделския бизнес. Бъдещето и успехът ще са за производителите, които ще съчетаят традиционното земеделско знание с дигиталните технологии и устойчиви практики за управление на почвите и водите.
Интервю на Ася Василева
