Министерството на земеделието и храните публикува на официалната си интернет страница пълния консолидиран текст на Правилника за прилагане на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ППЗСПЗЗ). Документът представлява детайлна хроника на поземлените отношения в България, обхващаща тридесет и четири години на законодателни промени – от първоначалните текстове през април 1991 г. до последните редакции, обнародвани в края на 2025 г. Публикуването на този масив позволява на стопанските субекти и собствениците да проследят в цялост механизмите, по които държавата регулира най-ценния си ресурс в условията на преход към пълна интеграция в Еврозоната.
Фискална интеграция и нови правила за ликвидност
Най-актуалният слой от промени в правилника влиза в сила от 1 януари 2026 г. и е пряко обвързан с въвеждането на еврото като официална валута в страната. Тези изменения трансформират финансовата архитектура на тръжните процедури. При провеждане на търгове за земи от бившите трудовокооперативни земеделски стопанства (ТКЗС), които са негодни за земеделско ползване или представляват прилежащи площи към сгради, стъпката на наддаване вече е фиксирана в размер на 51,13 евро. Подобен подход е приложен и при управлението на държавните пасища. За свободните площи от държавния поземлен фонд, които остават неразпределени след приоритетните сесии за животновъди, при еднакви оферти следващото наддаване се извършва със стъпка от 0,51 евро. Тази валутна адаптация превръща поземлените активи в дефинирани по европейски стандарт финансови единици, като същевременно запазва досегашната икономическа тежест на наддаванията.
Още през 2024 г. бяха наложени важни корекции в режима на собственост върху стопанските дворове. Новите текстове позволяват на лицата, които са обработвали земи на бившите ТКЗС в продължение на повече от десет години, да придобият право на собственост върху тях безвъзмездно. Този процес се финализира чрез решение на общинския съвет за имотите от общинския фонд или със заповед на министъра за тези от държавния поземлен фонд, като при държавните активи е заложено изискването за предварително съгласуване с Министерството на финансите. Това представлява опит за окончателно административно затваряне на казусите, наследени от периода на ликвидация на старите стопански структури.
Защита срещу фрагментация: Санитарният минимум на имота
Един от фундаменталните, но често пренебрегвани аспекти на правилника, е защитата срещу прекомерното раздробяване на земята. Чрез препратки към Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ), правилникът стриктно регулира минималните размери на имотите при делба. Забранено е разделянето на ниви на части, по-малки от 3 декара, на ливади под 2 декара и на лозя и овощни градини под 1 декар.
Тази „бариера срещу фрагментацията“ има за цел да предотврати превръщането на земеделската земя в негодни за индустриално обработване парчета. През годините тази логика се засили, като държавата обвърза уедряването (комасацията) не само с правото на собственост, но и с административни улеснения при проектиране на инфраструктура и промяна на предназначението. Така законът принуждава пазара да търси окрупняване, вместо раздробяване.
Еволюция на поземлената собственост: От реституция към производство
Анализът на правилника през десетилетията разкрива фундаментална промяна в правната логика. В началото на 90-те години водещ беше принципът на реституцията – възстановяване на собствеността в стари реални граници или чрез планове за земеразделяне. Тогавашните процедури бяха изцяло подчинени на целта да се индивидуализира земята на наследниците на бившите собственици. Държавата функционираше основно като регистратор на права, а правилникът описваше детайлно работата на поземлените комисии и въводите във владение.
След приключването на активната фаза по възстановяване, в края на 90-те години се появи логиката на обезщетяването. Когато земята не можеше да бъде върната физически поради застрояване или инфраструктурни обекти, се развиха сложни процедури за компенсация чрез бонове и жилищни записи. В този период правилникът започна да се фокусира върху управлението на държавния поземлен фонд (ДПФ) като резерв за тези компенсации. През последните две години обаче фокусът се измести окончателно към ефективното ползване и окрупняването. Днешната логика на закона не е просто да регистрира собственост, а да стимулира създаването на масиви за ползване и планове за уедряване, като държавните органи вече са задължени служебно да предоставят данни и да откриват процедури в кратки двумесечни срокове.
Животновъдство и пасища: Критерият „Пасищна единица“
Критичен момент в правилника е механизмът за разпределение на пасищата, мерите и ливадите. Тук законът въвежда стриктна математическа зависимост между броя на регистрираните пасищни животни и полагащата се земя. Нормите за площ на една животинска единица (ЖЕ) са инструмент за контрол, който предотвратява наемането на земя от лица без реално производство (т.нар. „чертане на пасища“).
Според последните редакции, право на наемане без търг имат само регистрирани животновъди, като разпределението се извършва до 10 дка за една ЖЕ в равнинни райони и до 20 дка в планински. Тази логика „земя срещу животно“ е ключова за устойчивото управление на териториите и е пряко обвързана с екологичните изисквания на ЕС за поддържане на постоянно затревените площи.
Наемните отношения: От временна опека до социално инженерство
Трансформацията в регулирането на наемите е още по-видима. В първите години след 1991 г. наемането на земя беше изключение, ограничено до едногодишни договори за имоти с неустановена собственост. Държавата третираше тези договори като временна опека, за да не се блокира реституцията. През 2003 г. обаче настъпи професионализация на сектора с въвеждането на задължителните търгове за държавната земя, което легитимира наема като пазарен механизъм.
Най-дълбокият структурен обрат настъпи през 2007 г. с въвеждането на т.нар. „бели петна“. Чрез член 37в се създаде механизъм, при който държавата административно разпределя за ползване земите на собственици, които не са заявили лична обработка или не са сключили договори. Така логиката на индивидуалната собственост беше подчинена на стопанската целесъобразност за формиране на компактни блокове.
В последните промени от 2024 и 2025 г. се наблюдава навлизане на елементи на социално и стратегическо разпределение. Вече не само пазарната цена определя ползвателя. Въведени са преференции за млади фермери до 40 години, за биопроизводители и за секторите „Плодове и зеленчуци“. Чрез двустепенната система на търгове държавата първо дава предимство на местните общности и специализираните стопанства, а едва след това отваря ресурса за общия пазар. Това показва, че съвременният правилник вече се възприема като инструмент на икономическа политика, насочен към поддържане на определена структура на земеделското производство в страната.
Бърза справка: Ключови стойности и хронология
| Тема | Стойност / Срок | Условие / Правно основание |
| Въвеждане на еврото | от 01.01.2026 г. | Всички тръжни стъпки и наеми |
| Стъпка на наддаване (ТКЗС) | 51,13 евро | За земи извън ОПФ / сгради |
| Стъпка на наддаване (Пасища) | 0,51 евро | При равни оферти за ДПФ |
| Безвъзмездна собственост | 10+ години | Обработване на земи на бивши ТКЗС |
| Минимален размер (Ниви) | 3 декара | Забрана за делба под този размер |
| Норма за пасища | 10-20 дка / ЖЕ | Зависимост земя-животни |
| Таван за наемане от ДПФ | 10 000 дка | Вкл. свързани лица |
| Търгове за ДПФ (І сесия) | годишно до 31 март | Само за местни, млади и биофермери |
Исторически жалони:
- 1991 г. – Приемане на ППЗСПЗЗ (Реституция).
- 2003 г. – Задължителни търгове за Държавния поземлен фонд (Пазар).
- 2007 г. – Механизъм за „бели петна“ (Масиви за ползване).
- 2024 г. – Приоритет за уязвими сектори и разчистване на стопански дворове.
- 2026 г. – Пълна валутна интеграция и фискална прозрачност.
