Средното рентно плащане за 2026/2027: пазарът смъкна рентите с 12%, официалните стойности — с нула

През януари комисиите на областните дирекции „Земеделие” определиха официалната средна рента за всяко землище в страната — числото, по което се плащат „белите петна” и полските пътища и от което тръгва всяко договаряне между собственик и арендатор. Съпоставихме два поредни протокола за област Силистра, землище по землище: 54 стойности се качват, 44 падат, 18 не мърдат, а средната промяна е плюс седем евроцента на декар — в годината, в която националната статистика отчита 12,1 на сто спад на пазарната рента. Публикуваме картата по общини за четири области, механизма, който държи официалната цена замръзнала, и сметката защо общинските търгове стартират над върха на пазара.

Числото, от което тръгва всяко договаряне

Средното годишно рентно плащане (СГРП) не е статистика за любопитни. То е правна величина по § 2е от Допълнителните разпоредби на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи и чл. 77б от правилника за прилагането му: комисия, назначена от директора на всяка областна дирекция „Земеделие”, го определя за всяко землище поотделно, по начин на трайно ползване — ниви, трайни насаждения, лозя, ливади, пасища — въз основа на всички договори за ползване, регистрирани в общинските служби по земеделие през предходната календарна година. Протоколите се публикуват до 31 януари на сайтовете на дирекциите и подлежат на обжалване по Административнопроцесуалния кодекс, а от края на 2024 г. изчислението върви по единна методика, утвърдена със Заповед № РД 46-292 от 27 декември 2024 г. на министъра на земеделието и храните.

С това число после се плащат реални пари. Ползвателят на „бели петна” — имотите на собственици, които не са подали декларация и нямат договор — дължи за тях точно СГРП за землището (чл. 37в, ал. 3, т. 2 от ЗСПЗЗ), а при просрочие — трикратния му размер. Полските пътища, включени в масивите за ползване, се заплащат по СГРП. И най-малко известното: земите от държавния и общинския поземлен фонд, които не могат да се обособят в самостоятелни масиви, се предоставят на ползвателите на масивите без търг — но по чл. 37в, ал. 10 договорът се сключва след заплащане на по-високата сума между най-високата тръжна цена, на която са сключени договори за земи от държавния фонд в землището за годината, и СГРП. За пасищата след изменението в „Държавен вестник”, бр. 33 от 12 април 2024 г., в този максимум влизат и общинските търгове. С други думи, официалната средна е подът, а тръжният връх — надстройката: достатъчен е един оспорван имот в землището, за да се вдигне цената за всички, които получават земя по този ред.

Картата: четири области, землище по землище

Прегледахме пълните протоколи за 2026/2027 г. на три области — Силистра (118 землища), Плевен (123 землища) и Враца (123 землища) — и публикуваните обобщени данни за Добрич. Едно необходимо уточнение преди числата: дирекциите етикетират протоколите различно. Плевен назовава своя по годината на договорите-база, Силистра пише двете години едновременно, Добрич и Враца — по годината, за която стойностите ще се прилагат. В таблиците по-долу всичко е изравнено по годината на прилагане: стопанската 2026/2027, на база договорите, регистрирани през 2025 г. Всички стойности са за ниви, в евро на декар.

Разбивката по общини показва география, която националните средни изравняват до неузнаваемост.

Три неща от картата. Първо, вътрешнообластните разлики са по-големи от междуобластните: във Враца между Хайредин (39,37) и Роман (11,25) стои разлика от три и половина пъти, а дунавските общини на Северозапада — Хайредин, Козлодуй, Мизия — държат стойности, каквито дава и Добруджа. Второ, медианата на Дулово (46,02 евро) стои над целия публикуван добрички диапазон (23–33 евро), с изричната уговорка, че добричките числа са средни стойности по общини, а не медиани по землища — двете агрегации не са пряко съпоставими и точното изравняване чака пълния добрички протокол. Трето, дори вътре в община с високо ядро има землища на една пета от върха — в община Силистра между Срацимир (14,32) и Брадвари (42,95) лежи целият спектър на българското землеползване.

Тестът с двете вълни: какво прави официалната средна, когато пазарът пада

За област Силистра разполагаме с два поредни протокола — стойностите, прилагани за 2025/2026 г. (на база договорите от 2024 г.), и новите за 2026/2027 г. (на база договорите от 2025 г.). Това позволява нещо, което обобщените публикации не позволяват: да се проследи землище по землище какво прави официалната средна в годината, в която пазарът се обръща. Съпоставими са 116 землища. Резултатът: 54 стойности се покачват, 44 падат, 18 остават без промяна. Средната промяна е плюс 0,07 евро на декар, медианната — точно нула.

През същата тази 2025 г. Националният статистически институт отчита спад на пазарната цена за наем и аренда на ниви с 12,1 на сто — при спад на цената на самата земя с едва 3,3 на сто, асиметрия, за която изданието вече писа. Тоест пазарът се е разместил осезаемо, а официалната средна за цяла област е замръзнала на място. Замръзването обаче не е равномерно и точно това го прави интересно. Община Тутракан се свлича: 11 от 15-те ѝ землища падат, Дунавец губи 18,92 евро — от 54,20 на 35,28, спад от една трета, — Бреница слиза от 46,02 на 33,23, Царев дол от 48,06 на 38,86. Дулово леко отстъпва. Срещу тях Кайнарджа върви нагоре в 11 от 15 землища, покачват се и землищата около град Силистра — Професор Иширково с 5,62 евро, самият областен град с 4,60, — а Вълкан в Главиница скача с 9,71 евро. Едните движения изяждат другите и в сумата остава нула.

Официалната средна не лъже за отделното землище — Дунавец наистина падна с една трета. Тя закъснява за цялата карта: пазар минус 12 на сто, протоколи — нула.

Причината за инертността е в състава на базата, и плевенският протокол я описва изрично: комисиите смятат върху всички регистрирани договори — и едногодишните, и многогодишните. По браншови оценки около 90 на сто от новите договори за ниви се сключват за една година, но в регистрите наред с тях стоят и многогодишни договори, подписани в годините на върхови цени — те влизат в сметката със старите си стойности дотогава, докогато действат. Влизат и договорите от търговете за държавния и общинския фонд, сключени по дефиниция на най-високите достигнати цени в землището. Резултатът е средна, която реагира на спад с години закъснение: пазарът вече е слязъл, а официалното число още осреднява вчерашния пазар. В икономическата литература това се нарича ценова инертност; за стопанина то означава, че „средното за землището”, с което го посрещат на масата за договаряне, системно изостава от посоката, в която върви неговата сметка.

Върху замръзналата основа: откъде стартират общинските търгове

На този фон общините определят началните цени за търговете за собствения си поземлен фонд — и правилата тук са изцяло техни, защото чл. 24а, ал. 5 от ЗСПЗЗ оставя условията и реда на всеки общински съвет. Резултатът е мозайка от методи с една обща черта: посоката. В Балчик предложената от кмета актуализация за 2026/2027 г. вдига началната тръжна цена от 42,78 на 44,11 евро на декар — индексация с натрупаната потребителска инфлация от 3,1 на сто по индекса на НСИ за януари – май 2026 г., с уговорката занапред цената да се индексира ежегодно по същия начин. Генерал Тошево проведе майския си търг при начална цена 49 евро на декар. Русе утвърди с Решение № 950 от 30 април 43 евро на декар за едногодишните полски култури. Потребителската инфлация обаче няма никаква връзка с маржа на стопанството, което наддава: тя мери кошницата на домакинствата, не цената на пшеницата. Индексираната с нея начална цена може само да расте — и расте точно в годината, в която официалната средна за съседната област е замръзнала, а пазарната рента пада с 12 на сто.

Сметката на разминаването е кратка. Балчишките 44,11 евро стоят над публикуваната средна стойност на всяка от 16-те добрички общини (таван 33 евро). Двете добруджански начални цени — 44 и 49 евро — са на нивото на върховите силистренски землища и над медианата на всяка силистренска община освен Дулово. А през формулата по чл. 37в, ал. 10 всеки успешен търг се връща обратно в системата два пъти: веднъж като „най-висока тръжна цена”, която става под за предоставянето на разпокъсаните имоти без търг, и втори път — като регистриран договор, който догодина влиза в базата на средното рентно плащане и я тегли нагоре точно когато пазарът я тегли надолу.

Какво да гледа стопанинът наесен

Първо — собственото землище. Протоколът на областната дирекция е публичен, по землища, и подлежи на обжалване по АПК; стойността в него е това, което ще платите за белите петна и полските пътища и от което ще тръгне разговорът за рентата. Тутраканският пример показва, че когато договорите в землището реално паднат, официалното число ги следва — с година закъснение, но ги следва. Второ — тръжните сесии за държавния и общинския фонд през лятото и есента: началните цени, броят на наддаванията и особено броят на непроведените търгове. Търг, на който никой не подава предложение, е най-точният измерител, че административната входна цена е излязла над това, което маржът на стопанството при днешните цени на зърното може да понесе. И трето — есенното договаряне за 2027/2028 г.: ако пазарната рента продължи надолу, а общинските начални цени продължат да се индексират с потребителската инфлация, ножицата между двете ще се разтваря механично, без никой да е взимал изрично решение за това. Дотогава най-полезното, което този материал може да остави на читателя, е числото за собственото му землище — и навикът да го сверява всяка година.

Източници

Протокол № 1/23.01.2026 г. на комисията по § 2е от ДР на ЗСПЗЗ при Областна дирекция „Земеделие“ – Враца за СГРП за стопанската 2026/2027 г. по землища, и Протокол № 2/26.02.2026 г. за поправка на техническа грешка (землище Михайлово, община Хайредин) по чл. 62, ал. 2 от АПК.

Протокол № 1/30.01.2026 г. на комисията при Областна дирекция „Земеделие“ – Плевен за размера на средното годишно рентно плащане по землища и общини.

Протоколи на Областна дирекция „Земеделие“ – Силистра: стойности за стопанската 2024/2025 г., прилагани за 2025/2026 г. (определени през 2025 г. на база регистрираните договори от 2024 г.), и стойности за 2026/2027 г. (определени през 2026 г. на база договорите от 2025 г.), по 118 землища в седемте общини на областта. Изчисленията на медиани, диапазони и промени по землища са на изданието върху пълните протоколи.

Публикувани данни на Областна дирекция „Земеделие“ – Добрич за средното годишно рентно плащане за 2026/2027 г. по 16-те общини на областта.

Национален статистически институт — „Цени на земеделската земя и рентата в селското стопанство“ за 2025 г.: изменение на цената за наем/аренда на ниви −12,1%, на цената на земеделската земя −3,3%.

Предложение на кмета на община Балчик за актуализация на началната тръжна цена за отдаване под наем на земеделски земи от общинския поземлен фонд за стопанската 2026/2027 г., разгледано от Общинския съвет — Балчик, юли 2026 г.

Решение № 950 от 30.04.2026 г. на Общински съвет — Русе за началните тръжни цени за земите от ОПФ; заповед на кмета на община Генерал Тошево за публичен търг на 15 май 2026 г.

Закон за собствеността и ползването на земеделските земи — § 2е от ДР, чл. 24а, чл. 37б, чл. 37в (ал. 3, т. 2; ал. 10; ал. 16–17), чл. 37и; ЗИД на ЗСПЗЗ, обн. ДВ, бр. 33 от 12.04.2024 г.; Правилник за прилагане на ЗСПЗЗ, чл. 77б.

Методика за определяне на средното годишно рентно плащане, утвърдена със Заповед № РД 46-292 от 27.12.2024 г. на министъра на земеделието и храните.

Българска асоциация на собствениците на земеделски земи — оценки за пазара на земя през 2026 г. и за дела на едногодишните договори за наем на ниви.

Архив на zemedeleca.bg — материал за данните на НСИ за пазара на земеделска земя и рентата през 2025 г. и методологичната смяна в статистиката.

Понятия

Средно годишно рентно плащане (СГРП): официалната средна цена за ползване на земеделска земя в дадено землище, определяна ежегодно от комисия на областната дирекция „Земеделие“ по § 2е от ДР на ЗСПЗЗ въз основа на всички договори, регистрирани в общинската служба по земеделие през предходната календарна година, поотделно за ниви, трайни насаждения, лозя, ливади и пасища.

Бели петна: имоти на собственици, които не са подали декларация за формата на стопанисване и нямат сключен договор; включват се служебно в масивите за ползване, а ползвателят дължи за тях сума в размер на СГРП за землището, при просрочие — в трикратен размер. Сумите са депозитни и се пазят за собствениците.

Формулата по чл. 37в, ал. 10 от ЗСПЗЗ: редът, по който земи от държавния и общинския фонд извън самостоятелните масиви се предоставят на ползвателите без търг — срещу по-високата сума между най-високата тръжна цена за земи от държавния фонд в землището за годината и СГРП. При пасищата в максимума влизат и общинските търгове.

Ценова инертност: свойството на административно изчислена средна цена да изостава от пазарното движение, защото в базата ѝ остават договори от минали години на стари цени; средната реагира на обръщане на пазара с натрупано закъснение.

Медиана: стойността, която дели подредените землища на две равни половини — половината са под нея, половината над нея; за разлика от средната аритметична не се изкривява от единични крайни стойности.

Индекс на потребителските цени: измерителят на НСИ за инфлацията в потребителската кошница на домакинствата; не отразява цените на земеделската продукция или маржа в растениевъдството, поради което индексирането на наеми за земеделска земя с него няма връзка с доходността от самата земя.