На 8 юли НСИ публикува данните за цените на земеделската земя и арендата за 2025 г. Средната цена на сделките с ниви пада с 3,3% — до 1 648 лв. на декар (842,6 евро). Средната рента пада с 12,1% — до 51 лв. на декар (26,1 евро): най-дълбокият годишен спад в публикувания ред 2017–2025. А под двете числа стои трета новина, която не влезе в нито едно заглавие: от 2025 г. държавата вече не пита пазара колко струва земята, а го брои — анкетното изследване е прекратено, данните идват от Агенцията по вписванията, кадастъра и Регистъра на арендните договори, и преизчислената на новата основа 2024 г. показва, че картината, която анкетите рисуваха години наред, е била вярна средно и невярна регионално.
Двете скорости на пазара
Заглавията в медиите се четат еднакво: цените на земеделската земя падат. Изречението е вярно и е най-малко интересното в съобщението на НСИ. Спад от 3,3% след двуцифрените годишни ръстове, които старият статистически ред отчиташе през 2022 и 2023 г., е умерена корекция — от порядъка на онова, което пазарните участници описваха през цялата изминала година.
Рентата е друга история. Средната цена за наем и аренда на декар ниви пада от 58 на 51 лв. — с 12,1%, три пъти и половина по-бързо от цената на самата земя. В реда, който НСИ представя (2017–2025), по-дълбок годишен спад няма; най-близкото сравнение е 2020 г., когато рентата се сви с 10,2%. И детайлът, който превръща числото от пазарна новина в структурна диагноза: рентата пада във всичките шест статистически района — включително в двата, в които земята поскъпва. В Северозападния район цената на нивите расте с 4,1%, а рентата пада с 9,5%; в Южния централен цената расте с 6,8%, а рентата пада с 12,5%.
Таблица 1. Цена и рента на нивите по статистически райони, 2024–2025 г.
| Район | Цена 2024, лв./дка | Цена 2025, лв./дка (евро) | Δ цена | Рента 2024, лв./дка | Рента 2025, лв./дка (евро) | Δ рента |
| Северозападен | 1 595 | 1 661 (849) | +4,1% | 63 | 57 (29,1) | −9,5% |
| Северен централен | 1 769 | 1 726 (883) | −2,4% | 71 | 63 (32,2) | −11,3% |
| Североизточен | 2 311 | 2 092 (1 070) | −9,5% | 79 | 67 (34,3) | −15,2% |
| Югоизточен | 1 629 | 1 506 (770) | −7,6% | 48 | 42 (21,5) | −12,5% |
| Югозападен | 1 125 | 1 099 (562) | −2,3% | 33 | 31 (15,9) | −6,1% |
| Южен централен | 1 064 | 1 136 (581) | +6,8% | 40 | 35 (17,9) | −12,5% |
| Общо за страната | 1 705 | 1 648 (843) | −3,3% | 58 | 51 (26,1) | −12,1% |
Източник: НСИ, 8 юли 2026 г. Данните за 2024 г. са преизчислени от административни източници. Превалутирането е по фиксирания курс 1,95583 лв./евро. Част от процентните изменения при рентата по райони са изчисления на редакцията върху закръглените стойности на НСИ.
Когато активът поскъпва, а годишният доход от него пада, пазарът съобщава нещо конкретно: двете цени се формират от различни хора с различна логика. Цената на земята я определя капиталът — включително неземеделският, чието навлизане „Адванс Терафонд“ регистрира от 2025 г. насам („частни лица, които досега са купували други недвижими имоти“, по думите на изпълнителния директор Радослав Манолов пред Investor.bg от 17 април). Рентата я определя икономиката на обработката — изкупната цена на зърното, себестойността, маржът. През 2025 г. тези две логики се разкачиха окончателно, и разкачането вече не е наблюдение на пазарни играчи, а официална статистика.
„Рентата пада във всичките шест района — включително в двата, в които земята поскъпва.“
Съотношението, което стана тенденция
През юни показахме върху данните на Eurostat за 2024 г., че българският пазар на земя работи при съотношение цена/рента около 24 — дълбоко под средноевропейските 37,8 — и че корекцията го тегли нагоре не през поскъпване на земята, а през ускорено падане на рентите. Новите данни позволяват същото съотношение да се проследи на националната основа на НСИ (лева за декар ниви — основа, различна от Eurostat-овата в евро на хектар обработваема земя, затова абсолютните стойности не съвпадат; посоката обаче е една и съща).
Таблица 2. Съотношение цена/рента и рентна доходност на нивите, 2022–2025 г.
| Година | Цена, лв./дка | Рента, лв./дка | Ratio цена/рента | Рентна доходност |
| 2022 | 1 428 | 63 | 22,7 | 4,4% |
| 2023 | 1 602 | 62 | 25,8 | 3,9% |
| 2024 | 1 705 | 58 | 29,4 | 3,4% |
| 2025 | 1 648 | 51 | 32,3 | 3,1% |
Източник: НСИ; изчисления на редакцията. Данните за 2022–2023 г. са по стария анкетен ред, за 2024–2025 г. — по административните източници; тъй като на национално ниво смяната на източника почти не мести средните стойности (виж таблица 3), редът на съотношението е практически непрекъснат.
Три поредни години съотношението се качва — и трите пъти движението идва от знаменателя. Земята, която през 2022 г. се изкупуваше за 23 годишни ренти, днес струва 32. Собственикът, който тогава прибираше 4,4% от стойността на актива си годишно, днес прибира 3,1%. Това е движение към европейската норма (38 годишни ренти средно за ЕС, под 1% доходност в Нидерландия), постигнато обаче по най-неприятния за собственика начин — не защото активът поскъпва, а защото доходът от него се топи.
Мимоходом числата затварят и една друга сметка. Петдесет и един лева са 26,1 евро на декар — точно в коридора 25–30 евро, който Манолов очертаваше в интервютата си от пролетта и който цитирахме през юни като пазарна оценка. Държавната статистика и най-голямото публично дружество за земеделска земя вече казват едно и също число.
Защо рентата пада толкова бързо
Дванадесет процента за една година върху цялата маса действащи договори — защото новият източник, Регистърът на договорите за аренда към МЗХ, обхваща именно всички действащи договори, а не само новосключените — е повече, отколкото изглежда на пръв поглед. Зад това число работят едновременно четири механизма.
Първият е механичен. По методологията на НСИ рентата включва стойността на всички плащания в натура, оценени по цени на текущата година. Значителна част от българската рента се плаща в зърно, и когато пшеницата поевтинява, левовата стойност на същите 40–50 килограма на декар пада, без никой нищо да е предоговарял. Част от спада от 12,1% не е ничие решение — той е аритметика на изкупната цена.
Вторият е договорен — и тук данните се връзват с това, което писахме миналата седмица за едногодишното договаряне. Пазар, в който значителна част от земята се предоговаря всяка година, реагира на влошената икономика на обработката с една стопанска година закъснение, но реагира с пълна сила: няма многогодишни договори с фиксирани нива, които да буферират спада. Едногодишният договор, който описахме като институционализирана несигурност, през 2025 г. работи в полза на арендатора — той сваля рентата със скоростта, с която пада зърното. При това темпо на спад спорът за задължителните дългосрочни договори сменя знака си: фиксирането на рентата за години напред изведнъж е интерес на собственика и риск за арендатора, точно наопаки спрямо годините, в които рентите растяха.
Третият е капитализационен. Между 20 и 80% от директните плащания на хектар се вграждат в рентата (Ciaian и Kancs, изследване за Европейската комисия, 2012 г.) — а следователно и очакванията за тези плащания. Предложението на ЕК за многогодишната финансова рамка 2028–2034 сваля гарантираните ОСП-средства от 387 на 300 милиарда евро, преговорите по тавана на плащанията текат, и пазарът на ренти вече отчита част от това бъдеще в цените на настоящето.
Четвъртият е най-простият: маржът. При себестойност на пшеницата от порядъка на 230–250 евро на тон и декемврийски фючърс на MATIF около 216 евро към юни, обработката на зърнени площи остава на отрицателен марж — а рентата е единственият голям разходен ред в калкулацията на декар, който може да поддаде. Торовете, препаратите, горивото и техниката се внасят по световни цени, трудът поскъпва, земята е единственият вход с изцяло местен ценообразуващ механизъм. Кризата на маржа, за която пишем от началото на годината, се разпределя между обработващия и собственика именно през рентата — и 2025 г. е първата година, в която това разпределение личи в официалната статистика с пълния си мащаб.
Мащабът има и агрегатно изражение. По Икономическите сметки за селското стопанство (Приложение 4 към Аграрен доклад ’2025 на МЗХ) българското земеделие плати през 2024 г. 2 312,8 млн. лв. аренда при предприемачески доход от 977,0 млн. лв. — по 2,37 лв., изтичащи към собствениците на земя, срещу всеки лев, останал в стопанствата. Ако цената на рентата на декар е паднала с 12,1% при приблизително постоянна арендувана площ и постоянна структура на плащанията (допускания на редакцията — действителното число ще се види в сметките за 2025 г.), в стопанствата през 2025 г. остават около 280 млн. лв. (143 млн. евро), които при нивата от 2024 г. биха изтекли навън. В страна, в която 77% от използваната земеделска площ е под аренда (Евростат, преброяване 2020 г. — най-високият дял в ЕС), това е най-същественото едногодишно преразпределение в полза на обработващите от 2022 г. насам.
Как държавата смени броенето — и какво се видя под анкетите
Методологичните бележки в края на статистическите съобщения обикновено не се четат. Този път в тях е половината новина. От 2010 до 2024 г. НСИ събираше цените на земята и рентите чрез анкетно изследване сред четири групи респонденти — стопанства, купуващи земя; стопанства, наемащи земя; дружествата със специална инвестиционна цел; и ограничен брой агенции за недвижими имоти. От 2025 г. изследването е прекратено. Данните за рентите идват от Регистъра на договорите за аренда към МЗХ, данните за сделките — от Агенцията по вписванията и Агенцията по геодезия, картография и кадастър. За да има с какво да се сравнява, 2024 г. е преизчислена върху същите административни източници, а динамичният ред е официално обявен за прекъснат — звездичката до „2024“ във всички таблици.
Съпоставката между двете версии на една и съща година — анкетната, публикувана през юли 2025 г., и регистровата, публикувана днес — е най-интересната таблица, която НСИ не е публикувал.
Таблица 3. 2024 г. в два измервателни свята: анкетно изследване срещу административни регистри (лв./дка)
| Показател | Анкети (публ. юли 2025) | Регистри (публ. юли 2026) | Разлика |
| Ниви — общо за страната | 1 697 | 1 705 | +0,5% |
| Североизточен | 2 511 | 2 311 | −8,0% |
| Северен централен | 1 998 | 1 769 | −11,5% |
| Северозападен | 1 664 | 1 595 | −4,1% |
| Югоизточен | 1 341 | 1 629 | +21,5% |
| Югозападен | 876 | 1 125 | +28,4% |
| Южен централен | ~672 | 1 064 | +58% |
| Постоянно затревени площи | 367 | 296 | −19,3% |
| Рента ниви — общо | 60 | 58 | −3,3% |
Източник: НСИ, прес-съобщения от юли 2025 г. и 8 юли 2026 г.; изчисления на редакцията. Стойността за Южен централен район по анкетния ред е изведена от 676 лв. за 2023 г. и отчетения тогава спад от 0,6%.
Средната национална цена оцелява при смяната на измерването почти без промяна — 1 697 срещу 1 705 лв., половин процент. Регионалната карта под нея се пренарежда из основи. Северна България, където анкетите питаха фондовете и големите арендатори — тоест върха на професионалния пазар — слиза: Добруджа с 8%, Северният централен район с 11,5%. Южна България, където анкетното покритие беше най-рехаво, скача: Югоизточният район с 21,5%, Югозападният с 28%, Южният централен с 58%.
Защо — регистрите не обясняват, но две хипотези се налагат от самата конструкция на източниците. Анкетите питаха професионални участници за професионални сделки и по построение виждаха най-добре пазара там, където той е най-професионализиран — в зърнените райони на Севера. Вписванията виждат всичко: включително дребните парцели, съседските и роднинските прехвърляния и сделките със земя около големите градове, при които предназначението формално остава земеделско (старата анкета изрично филтрираше сделките с очаквана смяна на предназначението; регистърът не може да пита купувача за намеренията му). Първото сваля Севера, второто вдига Юга. Колко тежи всяко от двете — на този въпрос могат да отговорят само НСИ и МЗХ с микроданните.
Практическото следствие за всекиго, който пише или чете за пазара на земя: сравнения през 2024 г. вече не се правят без уточнение по кой ред. „Цената се удвои за седем години“ — изречение, което миналото лято вървеше по заглавията — днес стъпва върху прекъснат ред. Още по-показателно е какво става с прочутата добруджанска премия. По анкетната 2024 г. декарът в Североизточния район струваше 3,7 пъти повече от декара в Южния централен район; по регистровата версия на същата година — 2,2 пъти; през 2025 г. — 1,8 пъти. Част от премията се оказа артефакт на измерването, а останалата се топи в реално време, защото именно в Добруджа корекцията е най-твърда — минус 9,5% на цената и минус 15,2% на рентата за една година, след третата поредна суха година.
Какво ще гледаме оттук нататък
Първият тест е счетоводен: Икономическите сметки за селското стопанство за 2025 г. (Приложение 4 към Аграрен доклад ’2026, очакван в края на годината) ще покажат дали агрегатният аренден поток наистина се е свил с порядъка на 280-те милиона лева, които горната сметка предполага. Вторият е пазарен: есенните бюлетини на „Адванс Терафонд“ за стопанската 2026/2027 година ще покажат дали коридорът 25–30 евро на декар остава, или рентите слизат под долната му граница за трета поредна година. Третият е ценови: изкупната цена на реколта 2026 — при декемврийски фючърс около 216 евро на тон към юни — е детерминантата на рентите, които ще се договарят за 2027 г.; рентата следва зърното с една стопанска година закъснение. Четвъртият е европейски: през януари 2027 г. Eurostat ще публикува данните за 2025 г. и ще стане видимо дали българското съотношение цена/рента продължава похода си от 24 към средноевропейските 38. Петият е законодателен: ако дебатът за задължителните дългосрочни договори бъде подновен, той ще се води при обърнати интереси — при рента, падаща с 12% годишно, фиксирането ѝ за години напред е желание на собственика, не на арендатора.
Държавата смени термометъра и температурата се оказа друга — не в средното, а в структурата. А структурата казва това, което заглавията пропуснаха: не земята поевтинява, а доходът от нея. Пазарът на актива и пазарът на производствения ресурс се движат в различни посоки, и между тях, през рентата, минава цялата тежест на кризата на маржа — за първи път преброена, а не анкетирана.
Ася Василева
Използвани източници
— НСИ, „Цени на земеделската земя и арендата в селското стопанство — 2025 година“, прес-съобщение от 8 юли 2026 г. — основни данни и методологични бележки.
— НСИ, „Цени на земеделската земя и арендата в селското стопанство — 2024 година“, прес-съобщение от юли 2025 г. — данните по стария анкетен ред, използвани за съпоставката в таблица 3.
— Регламент (ЕС) 2022/2379 и Регламент за изпълнение (ЕС) 2023/1579 — правната рамка на статистиката за селскостопанските цени.
— МЗХ, Аграрен доклад ’2025 (рег. № 93-З-939/08.12.2025 г.), Приложение 4 — Икономически сметки за селското стопанство 2022–2024 г.
— Eurostat, „EU agricultural land price increased by 6.1% in 2024“, прес-релийз от 28 януари 2026 г.; Евростат, данни от земеделското преброяване 2020 г. за дела на арендуваната площ.
— „Адванс Терафонд“ АДСИЦ, месечен бюлетин за октомври 2025 г.; интервюта на изпълнителния директор Радослав Манолов за Investor.bg (17 април 2026 г.) и Bloomberg TV Bulgaria (май 2026 г.).
— Ciaian, P., Kancs, d’A., „The Capitalization of Area Payments into Farmland Rents“, изследване за Европейската комисия (2012).
— Архив на zemedeleca.bg: анализът на съотношението цена/рента по данните на Eurostat (юни 2026 г.); „Защо българската земя се договаря за една година“ (юли 2026 г.); материалът за Приложение 4 на Аграрен доклад ’2025.
Понятия
Прекъснат динамичен ред: статистически ред, в който начинът на измерване се променя така, че стойностите преди и след промяната не са пряко съпоставими. НСИ маркира прекъсването със звездичка при 2024 г. и преизчислява тази година по новите източници, за да остане поне едно валидно годишно сравнение.
Регистър на договорите за аренда: административен регистър към МЗХ, в който се вписват договорите за ползване на земеделска земя. От 2025 г. е източникът на статистиката за рентите — тоест данните обхващат всички действащи договори, а не само новосключените.
Ratio цена/рента (P/R): съотношение между цената на декар и годишната рента за него; измерва за колко годишни ренти се изкупува земята. По данните на НСИ за България: 22,7 (2022) → 32,3 (2025). Средно за ЕС по Eurostat (2024): 37,8.
Плащане в натура: рента, изплащана в продукция (най-често зърно), която статистиката остойностява по цените на текущата година — механизъм, през който спадът на изкупните цени сваля отчетената рента без каквото и да е предоговаряне.
