През 2015 г. Министерството на земеделието сключи договор за близо хиляда страници анализ, платен с 465 хиляди лева. През 2019 г. проектът излезе за обществено обсъждане. През 2021 г. умря, без да бъде внесен в пленарна зала. През юли 2026 г. министърът на земеделието Пламен Абровски обеща в Паскалево цялостна концепция до края на годината. Между двете дати лежат четиридесет и пет поправки на действащия закон, четиринайсет правителства и един въпрос, който никое от тях не отвори: защо българската земя продължава да се договаря за една година.
В Паскалево министърът произнесе двете формули на българската аграрна реторика — „земеделската земя за този, който я работи“ и „дългосрочни договори“ — и обеща концепция до Коледа, „след което вече можем да започнем да пишем текста“. Текстът обаче е внесен на 15 юли, приел е първо четене в собствената му ресорна комисия на 21 юли, среща най-тежкото писмено възражение от Националното сдружение на общините на 24 юли — конституционен спор по чл. 140 и чл. 141 — и се произнася над един трийсет и пет годишен въпрос, на който нито обявеното, нито внесеното отговаря: защо българската земя продължава да се договаря за една година.
Двете изречения на министъра
На 28 юли 2026 г., в село Паскалево край Добрич, министърът на земеделието и храните Пламен Абровски произнесе изречение, което заслужава да се прочете буква по буква:
„До края на годината се надявам не само да Ви представим, но и да имаме одобрена концепция. След това вече можем да започнем да пишем текста.“ — министър Пламен Абровски, Паскалево, 28 юли 2026 г.
Концепция, после текст. В българското право „концепция“ е предзаконодателна фаза — обмислянето, което предхожда закона. Стълбицата е известна на всеки правист: концепция, закон, правилник за прилагане, индивидуален административен акт. Абровски я произнесе с точния глагол — „започнем да пишем“ — и с ясното време — „след това“. До края на годината мислим; след Коледа започваме да пишем.
Тринадесет дни по-рано, на 15 юли, обаче в деловодството на Народното събрание е заведен Законопроект за изменение и допълнение на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи № 52-654-01-90, внесен от народния представител Георги Георгиев и седмина от управляващото мнозинство. На 21 юли — извънредно заседание на Комисията по земеделието, храните и горите, с председател Явор Гечев, сред вносителите на пакета — този текст мина първо четене с тринадесет гласа „за“ и двама „въздържали се“ от „Възраждане“. Министърът Пламен Абровски присъства на заседанието. Абровски го подкрепи устно. И на 28 юли, седем дни след като собствената му ресорна комисия е гласувала първо четене на текст, който преурежда всичко от реституцията през пасищата до методиката на средното рентно плащане, същият министър обявява от Паскалево, че „след Коледа“ ще започнем да пишем текста.
Концепция, обявена след първо четене на закона, който тя трябва да предхожда, не е концепция. Тя е разговор, обявен за посока — доброжелателна форма на политическо забавяне, докато материята, за която концепцията се пише, преминава през парламент по друг път. Разликата между двете е фундаментална. Концепцията не се гласува, не се обнародва, не поражда правни последици; философският ѝ характер е тъкмо това — свобода на мисленето преди задължителността на текста. Обявяването ѝ след текста превръща тази свобода от достойнство в оправдание: докато концепцията се пише, законът ще върви; когато концепцията се роди, законът вече ще е в „Държавен вестник“.
Второто изречение — и защо думата в него не е дребна
Другото, което министърът каза в Паскалево, беше още по-натоварено:
„Земеделската земя трябва да бъде за този, който я работи.“ — министър Пламен Абровски, Паскалево, 28 юли 2026 г.
Фразата, стояща в официалното прессъобщение на Министерството на земеделието и храните, се разбира по два несъвместими начина. Прочит първи, мек: земята трябва да се ползва от този, който я обработва — правилото за „активния фермер“ по чл. 4 от Регламент (ЕС) 2021/2115, изключването на фермата-пощенска кутия, дългосрочната аренда със сигурност за инвестицията, спорът за преразпределителните плащания. Прочит втори, буквален: земята трябва да принадлежи на този, който я работи. Тоест правото на собственост да се пренася от неработещия собственик към работещия арендатор. Това вече не е европейска рамка. Това е класическа формула на аграрна експроприация — на декретите за земята от XX век, от Ленин през Мао до латиноамериканските поземлени реформи от 60-те. На българска министерска трибуна тази формулировка не се е произнасяла от края на четиридесетте години на миналия век.
Ако това е грешка на пиара, писал речта — писала се е на бегом, копирал се е шаблон, министърът е разговарял за общи послания и не е нюансирал думите, — тя все пак стои в официално прессъобщение под името на институцията, не се е коригирала до 29 юли, и на нея ще се позовават всички, които утре тълкуват какво е обещал министърът в Паскалево. Ако не е грешка, обявената концепция получава допълнителен товар: тя трябва да реши въпрос, който Конституцията не оставя на концепция.
Защото буквалният прочит на изречението противоречи на чл. 17 от Конституцията, който гарантира неприкосновеността на частната собственост, и на чл. 21, който нарича земята основно национално богатство, но защитава ползването ѝ по предназначение, не пренасянето на самата собственост между лица. Разстоянието между „земята да бъде на този, който я работи“ и „земята да се обработва от този, който я е наел“, е не нюанс, а правният режим на цялата поземлена собственост в страната. То се измерва с решение на Конституционния съд, не с концепция на едно министерство.
Тук е и мястото за исторически ред, който журналистиката рядко припомня, защото звучи академично, а не е. Изречението „земята е за този, който я работи“ има автор в българската история: то е лозунгът на Земеделския народен съюз от 1919–1923 г., произнасян от Александър Стамболийски пред задругите. Тогава той обозначаваше конкретна и радикална политика — таван от 300 декара на семейство, отчуждаване на всичко над него, преразпределение към малоимотните. Осем десетилетия по-късно същата формулировка се появява в официално прессъобщение на Министерството на земеделието, произнесена от министър, който на същия ден обещава концепция до края на годината. Не се твърди, че министърът е имал предвид Стамболийски. Но фразата има собствен товар и всеки политически историк ще го разпознае — а разстоянието между Стамболийски и правилото за активния фермер по чл. 4 от Регламент 2021/2115 е повече от век. Пиарът, писал речта, не е задължен да го знае, но е желателно. Министърът, който я произнася, обаче се обвързва с думите, които изрече.
Хронология: осем дни, шест събития
За да се види мащабът на разминаването между Паскалево и деловодството, е нужен точен ред на датите.
15 юли 2026 г. — в Народното събрание е внесен Законопроектът за изменение и допълнение на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи с входящ № 52-654-01-90. Вносител — Георги Георгиев и осмина от управляващото мнозинство. Пакетът от двадесет параграфа урежда всичко от реституцията през тръжните процедури до методиката на средното рентно плащане. Внесен е като депутатски проект — по път, който не изисква нито обществено обсъждане по чл. 26 от Закона за нормативните актове, нито междуведомствено съгласуване, нито цялостна оценка на въздействието. Придружава го предварителна оценка от страница и половина. Съдържанието обаче носи белезите на административна подготовка: мотивите изрично препращат към законопроект, одобрен с Решение № 359 на Министерския съвет от 1 юни 2022 г., и към писмо № 0412-1 от 11 септември 2025 г. на Министерството на правосъдието. Тоест текстът е правителствен по произход и депутатски по пътека — конструкция, която освобождава министъра от отговорност пред Съвета за министрите на Съвета на Европа, а вносителите — от задълженията за обществено обсъждане.
16 юли — Комисията по регионална политика, благоустройство и местно самоуправление на Народното събрание отправя официално искане № КРП-52-653-05-47 до Националното сдружение на общините в Република България за становище по законопроекта. Това е важна процедурна подробност: пакетът не е разпределен само на земеделската комисия, а получава второ парламентарно досие, и то в комисията, чийто дневен ред е именно местното самоуправление — с всички последици, които скоро ще станат видими.
17 юли — Европейската комисия представя годишния си доклад за върховенството на закона. В главата за България — за седми пореден път — препоръката е една и съща: законодателните инициативи, включително депутатските, да минават през обществени консултации и оценки на въздействието. Датата на доклада и датата на пакета от четиридесет и осем часа по-рано лежат една до друга по обидно за случайност начин.
21 юли — извънредно заседание на Комисията по земеделието, храните и горите. Първо четене на № 52-654-01-90 — тринадесет гласа „за“, нито един „против“, двама „въздържали се“ от „Възраждане“. Министърът Абровски е в залата и подкрепя пакета устно. Всички групи в комисията се обединяват около сформиране на работна група между първо и второ четене — предложението идва от народния представител Свилен Трифонов, ангажиментът поема Явор Гечев.
24 юли — Националното сдружение на общините в Република България, чрез изпълнителния си директор Силвия Георгиева, внася становище по законопроекта. Не в земеделската, а в регионалната комисия — по искането ѝ от 16 юли. Документът, за който тепърва ще стане дума, е най-тежкото писмено възражение по пакета към момента.
28 юли — Паскалево, Ден на полето. Двете изречения.
29 юли — днес. Работната група работи, срокът за предложения между първо и второ четене тече, наредбата за средното рентно плащане има краен срок 1 октомври, парламентарната ваканция започва през август. И министърът обеща концепция до края на годината.
Какво пише в закона, накратко и точно
Пакетът съдържа двадесет параграфа и урежда шест теми, всяка от които заслужава отделно четене. Тук ги подреждаме в реда, в който Абровски се сблъсква с тях, а не в реда на самия текст.
Реституцията. § 16 от преходните и заключителните разпоредби урежда процедура за приключване на трийсет и петгодишната поземлена реформа. Собственици с признато право на възстановяване, чиито имоти нямат установими граници, ще могат да поискат правото им да се трансформира в право на обезщетение — със земя от общинския поземлен фонд, изрично включително пасищата и мерите по чл. 19; при недостиг — с поземлени бонове. Задвижващата сила е външна: осъдителните решения на Съда в Страсбург по групите дела „Мутишев“, „Любомир Попов“, „Сивова и Колева“, „Томов и Николова“ и „Василев и Дойчева срещу България“. Мотивите на вносителите заявяват като цел България да бъде извадена от засиления надзор на Комитета на министрите на Съвета на Европа и „да се избегне възможността за завеждане на наказателна процедура срещу държавата“.
Земите по чл. 19. § 17 запечатва остатъчния общински фонд до 31 декември 2027 г. — за две години и половина тези земи могат да бъдат предмет само на четири вида сделки: реституционно обезщетяване, техническа инфраструктура, дейности по Закона за подземните богатства и проекти за принудително отчуждаване. Всички други разпоредителни сделки се спират. Наум да се задържи този параграф, защото към него ще се върнем.
Търговете за държавен фонд. § 4 пренаписва чл. 24а: местните първи, петте изброени категории кандидати, отпадането на ограничението за две тръжни сесии. И първото законово ограничение на достъп до държавната земя по признак размер: таван от 10 000 декара, броени със свързаните лица и предприятия — над него, до търга за държавна земя не се допускат.
Напояването. Три разпоредби, които работят заедно. Земи от държавния поземлен фонд в район с хидромелиоративна инфраструктура и издадено разрешително за водовземане ще се отдават без търг, по пазарна цена от независим оценител, за срока на разрешителното, но не повече от десет години. Право на строеж за хидромелиоративна инфраструктура — също без търг. И средствата от полските пътища в масивите — досега за земеделска инфраструктура — вече и за хидромелиоративна.
Стопанските дворове. § 12 — четиридесет и две хиляди шестстотин петдесет и шест поземлени имота на бившите ТКЗС и ДЗС. Забрана за придобиване по давност; облекчено изземване със заповед на директора на областната дирекция „Земеделие“; и петгодишна финансова отстъпка — който в петгодишен срок от влизането на закона придобие собственост върху застроените и прилежащите площи, не дължи сумите за ползване.
Средното рентно плащане. § 14 пренаписва § 2е от допълнителните разпоредби. Дефиницията на средното годишно рентно плащане за землището — числото, върху което стъпват началните тръжни цени, цените на пасищата и цялата рентна статистика — се вади от закона в наредба на Министерския съвет със срок 1 октомври 2026 г. Дотогава действа досегашният ред. Съдържанието на наредбата към този момент никой не знае.
Двадесет параграфа, шест теми, един срок от 1 октомври 2026 г. Материята, която е приела първо четене, покрива по-голямата част от онова, върху което министърът обеща да размишляваме до Коледа.
Възраженията на общините — конституционен спор в един параграф
Становището на Националното сдружение на общините от 24 юли не е бележник по редакции. То е конституционен спор, воден с педантичност, която прави замълчаването върху него неудобно за всеки, който би искал закона да мине. Три възражения, всяко със собствена тежест.
Първото и най-тежкото. Процедурата по § 16 предвижда общинската служба по земеделие — държавен орган — да отправя мотивирано искане към общинския съвет; общинският съвет е длъжен в кратък срок да предостави земя, включително пасища за общо ползване. Ако общинският съвет не се произнесе в срок, вместо него се произнася областният управител — орган на централната изпълнителна власт — със заместващ административен акт, определящ кои конкретни общински имоти преминават към частни лица. Общините възразяват, че тази конструкция противоречи на чл. 140 от Конституцията, който урежда общинската собственост, и на чл. 141, който определя правомощията на местното самоуправление, както и на чл. 2 от Европейската харта за местно самоуправление. Разпореждането с общинска собственост е по чл. 21, ал. 1, т. 8 от Закона за местното самоуправление изключителна компетентност на общинския съвет — на избрания от местните хора орган. Областният управител може да контролира законността на решенията, но, както пише в становището, „правомощието му се изчерпва с връщане на незаконосъобразно решение или с оспорването му по съдебен ред и не замества и не може да замести волята на общинския съвет при разпореждане с общинска собственост“. Едностранното определяне кои общински имоти да преминат към трети лица „представлява разпореждане с чужда собственост чрез административен акт на орган на централната власт“ — и е „недопустимо като конструкция съгласно чл. 140 и чл. 141 от Конституцията, независимо колко легитимна е преследваната цел“.
Второто. Пасищата за общо ползване са публична общинска собственост — предназначение, което не търпи продажба. § 16 предвижда общинският съвет да ги обявява от публична в частна общинска собственост „със същото решение“, с което ги предоставя за обезщетение. Общините възразяват, че принудителна трансформация на предназначението — тоест лишаване на общността от нейния ресурс за трайно задоволяване на публичен интерес — за да могат тези земи да бъдат раздадени, „лишава общините от възможността самостоятелно да определят предназначението на собствения си имуществен ресурс в интерес на местната общност, за която тези пасища са предвидени“.
Третото — и това е фактът с най-голяма новинарска стойност в цялото становище, факт, който и в предходните материали по темата не беше казан, включително в това издание. Мораториумът върху разпореждането със земите по чл. 19 не е нов; той има шест исторически звена. 2010 г., Държавен вестник, бр. 62 — първо изчерпателно изброяване на допустимите хипотези. 2015 г., ДВ, бр. 100 — първа пълна забрана за пет години. 2016 г., ДВ, бр. 61 — детайлизиране. 2020 г., ДВ, бр. 79 — нова изключваща хипотеза. Края на 2020 г., ДВ, бр. 103 — нов, самостоятелен петгодишен режим на ограничение. И тук — важното: петгодишният режим от декември 2020 г. е изтекъл на 23 декември 2025 г. Седем месеца общините формално са били свободни да се разпореждат с тези земи по общия ред — минаващ през стратегия за управление на общинската собственост, годишна програма, публичност, съдебен контрол. Внесеният § 17 не удължава действащ мораториум. Той възстановява изтекъл. Разликата е в езика на самия дебат: онова, което ние и повечето медии писахме като „удължаване“, е всъщност нов запор. И оценката на въздействието към него — три изречения — не оправдава мярката като нужна.
Четвърто, което всъщност е ядро на цялата обосновка. Вносителите заявяват като задвижваща сила осъдителните решения на Съда в Страсбург. Общините са направили онова, което мотивите не правят — минали са през самите решения. Проверка на редакцията в базата данни на Съда HUDOC потвърждава номерата и датите. „Мутишев и други срещу България“ — жалба № 18967/03, решение от 3 декември 2009 г. „Любомир Попов срещу България“ — жалба № 69855/01, решение от 7 януари 2010 г. „Сивова и Колева срещу България“ — жалба № 30383/03, решение от 15 ноември 2011 г. „Василев и Дойчева срещу България“ — жалба № 14966/04, решение от 31 май 2012 г. „Томов и Николова срещу България“ — жалба № 50506/09, решение от 21 юли 2016 г. Заключението на становището, изведено от четенето на самите текстове: в нито едно от тези решения Съдът не сочи общински орган като причина за забавената реституция. Отговорността се констатира спрямо държавата — за системен проблем при изпълнението на решения; земите по чл. 19 се споменават единствено като една от допустимите форми на обезщетение, а по делото „Сивова и Колева“ самият Съд отбелязва, че над половината от обезщетението на жалбоподателките вече е било предоставено именно в общински земеделски земи. С други думи: земите по чл. 19 вече изпълняват точно обезщетителната функция, за която вносителят твърди, че се нуждае от нов мораториум — без такъв мораториум да се е оказвал необходим за постигането ѝ.
Осем дни след като Гечев ръководи заседание, което гласува текст, вносител на който сам е, изпълнителният директор на организацията на всички общини в страната внася в парламента становище, което заявява, че § 16 е противоконституционен, § 17 не е удължаване, а възстановяване, и че решенията на Страсбург, с които се обосновават мерките, всъщност сочат в обратната посока. Работната група получава конституционен въпрос. Обявената в Паскалево концепция получава политически въпрос: какво да мисли — обявеното от Абровски преди 28 юли, или казаното от НСОРБ на 24 юли.
Основата — какво реално се договаря
За да се разбере защо нито обявеното от Паскалево, нито внесеното от парламент може да произведе резултата, който и двамата обещават — дългосрочни договори, — е нужно да се слезе етаж по-долу. Там, където се сключват договорите.
Чл. 21 от Конституцията гласи, че земята е основно национално богатство под особената закрила на държавата и обществото. Разпоредбата стои в глава първа, при устройствените принципи. Под тази декларация обаче не стои един закон, а пластове от закони, писани в различни епохи за различни задачи: ЗСПЗЗ от 1991 г. — по произход реституционен, който с годините се обрасна с уредба на ползването, масивите и регистрите; Законът за арендата в земеделието от 1996 г.; общият режим на наема по Закона за задълженията и договорите; и правилници, чиито членове с букви и цифри — 37б, 37в, 37и — издават, че върху конструкцията е доизграждано в движение.
Върху тази нормативна пластовост стои структурата, която прави българския случай различен. По данните на европейската счетоводна мрежа ФАДН за 2023 г. 86 на сто от земята в българските стопанства е наета — наравно с Франция, малко под Словакия, срещу средно 58 на сто за Съюза. Собствеността обаче е раздробена по типично български начин: реституцията върна земята в реални граници на наследниците на собствениците отпреди колективизацията, а трите десетилетия оттогава добавиха по едно-две поколения наследяване. Типичният имот днес е малък, в съсобственост на неколцина наследници с идеални части — един в София, друг в Германия, трети възрастен, който не може да бъде заведен при нотариус, а нерядко и такива, чиито адреси никой не знае. Стопанствата са едри, собствеността — микроскопична: между двете стои договорът.
И този договор носи най-големия частен паричен поток в отрасъла. По икономическите сметки в Приложение 4 на Аграрен доклад ‘2025 платената аренда за 2024 г. е 2 312,8 млн. лв. или 1 182,5 млн. евро — 2,4 пъти повече от предприемаческия доход на цялото земеделие за същата година, който е 977 млн. лв. Рентата е по-големият остатък от българската земя, отколкото печалбата на онези, които я обработват. А хоризонтът, в който този поток се договаря, е в масовия случай една стопанска година.
Двата коловоза, направени в закон
Българското право предлага за едно и също действие — възмездно предоставяне на земеделска земя за ползване — два успоредни режима с драматично различна тежест. Първият е арендата по специалния закон: минимален срок пет стопански години, писмена форма с нотариално удостоверяване на подписите, вписване в службата по вписванията и регистрация в общинската служба по земеделие. Арендодател може да бъде собственик или съсобственици с над 50 на сто от идеалните части, или пълномощник с изрично нотариално заверено пълномощно от такова мнозинство. Вторият режим е наемът по общия граждански закон: без минимален срок, максимум десет години, а договор за целия имот може да сключи и съсобственик с повече от 25 на сто от идеалните части. След промените от 2018 г. земя може да отдава само собственик, а наемите за повече от една година искат нотариална заверка и вписване — но точно едногодишният договор остана извън тези изисквания: без нотариус, без вписване, само с регистрация в общинската служба.
Тоест законодателят е сложил на разположение на собственика два договора за едно и също нещо, но по-краткият е по-евтин и по-лек, а по-дългият е по-скъп и по-тежък. Колкото по-дълъг ангажимент поемаш към земята, толкова по-скъпа е формата, толкова по-високо е изискваното мнозинство от съсобственици и толкова по-тежка е процедурата. После същият законодател се чуди защо пазарът избира по-леката форма.
Защо рационалният собственик избира едната година
Отговорът има две части и нито една от тях не е правна неграмотност. Първата е транзакционна. За аренда на наследствен имот трябва да се събере мнозинство от над половината идеални части — с едновременно нотариално удостоверяване на подписите. При имот с десетима наследници, от които двама в чужбина, един неоткриваем и една възрастна жена, за която пътят до кантората е събитие, това мнозинство често е физически несъбираемо. Едногодишният наем, сключен от съсобственика с четвърт дял, без нотариус, е не по-лошият избор, а единствено осъществимият. Милионите наследствени парцели не са фон на проблема — те са неговият двигател: колкото по-раздробена е собствеността, толкова по-висока е цената на тежката форма и толкова по-силно тегли лекият коловоз.
Втората част е принудата — и тук е нужна прецизност, защото разпространеното обяснение „арендата не работи, защото всичко минава през съд“ е вярно по посока и неточно в механизма. Съдебен ред за разваляне законът изисква само при договори над десет години или пожизнени. Обичайният петгодишен договор може да бъде развален извънсъдебно — с писмено изявление при забава на рентата над три месеца, и това е окончателно потвърдено с Тълкувателно решение № 2/2015 на Върховния касационен съд от 20 юли 2017 г., постановено по искане на омбудсмана. Но три обстоятелства изпразват тази бързина от съдържание. Първо, решението дойде през 2017 г. — след две десетилетия противоречива практика, тоест точно в годините, когато пазарът на земеползването се формираше, собственикът не знаеше със сигурност дали може да се освободи от неплащащ арендатор без дело; навикът за едногодишния договор се изгради в епохата на несигурността и я надживя. Второ, извънсъдебното разваляне прекратява договора на хартия, но не връща нищо: неплатената рента се събира по исков ред, а ако арендаторът не предаде земята доброволно, следва нов иск и съдебен изпълнител — години, през които той продължава да я работи. Трето, дори „достигането на изявлението до адресата“ — условието за самото разваляне — е процедурно бойно поле от нотариални покани, връчвания чрез залепване и оспорена редовност.
Едногодишният договор е частният механизъм, който собствениците са си построили вместо бавното правосъдие: неговото изпълнение е вградено в календара.
Правото на собственика е бързо на хартия и бавно в принудата. Не плати ли арендаторът — догодина земята отива при друг, без исков процес, без адвокат, без съдебен изпълнител. Санкцията е неподновяването и тя действа безотказно всяка есен. Собствениците не са избягали от дългия договор по невежество; избягали са, защото при бавна съдебна принуда краткият хоризонт е единствената реална гаранция. Всеки, който иска да удължи хоризонта на българското земеползване — включително министър, обявяващ дългосрочни договори от полето край Добрич — трябва да започне не с това да задължи собственика да сключва дълъг договор, а с това да направи дългия договор безопасен.
Годишният метроном
Едногодишният хоризонт не е сбор от частни решения. Той е вграден в самата административна инфраструктура на ползването. Масивите за ползване по чл. 37в от ЗСПЗЗ се създават всяка стопанска година наново: споразумения между ползвателите в землището всяко лято, а при провал на споразумението — служебно разпределение със заповед на директора на областната дирекция „Земеделие“. В масивите влизат и т.нар. бели петна — имотите на собственици, които не са подали декларации и често не могат да бъдат открити; те се разпределят между ползвателите, а дължимата за тях рента се внася по сметка на общината, откъдето собственикът може да я потърси в десетгодишен давностен срок. Кампания, споразумение, разпределение, следващата година отначало. Системата не търпи едногодишния хоризонт по изключение; тя е построена върху него.
Двата часовника на един и същ пазар
Върху този годишен метроном стои административна цена, която работи с друга скорост — и точно затова обявените дългосрочни договори имат не само политически, а и технически проблем, който в Паскалево не беше споменат.
Средното годишно рентно плащане за землището — числото, което по § 2е от допълнителните разпоредби на ЗСПЗЗ определя цените, по които се плащат белите петна, обслужва началните тръжни цени за държавната и общинската земя и служи за ориентир при всяко предоговаряне на рента — се смята от комисии на областните дирекции „Земеделие“ по методика, утвърдена със Заповед № РД 46-292 от 27 декември 2024 г. на министъра на земеделието. Методиката осреднява всички регистрирани договори за землището: и едногодишните, и заварените многогодишни от години на върхови цени, и договорите от търговете за държавен и общински фонд, сключени по дефиниция на най-високите достигнати нива. В една сметка влизат актуалният пазар и историческият връх.
Резултатът от това е ценова инертност — свойство на административно изчислена средна да реагира със закъснение на пазарното движение, защото в базата ѝ остават договори от минали години на стари цени. По данните на Националния статистически институт за 2025 г. цената за наем и аренда на ниви в страната е паднала с 12,1 на сто, цената на самата земеделска земя — с 3,3 на сто. По протоколите на областните дирекции за стопанската 2026/2027 г., които редакцията публикува по общини за четири области, официалната средна за много землища не се движи, а за други пада съществено по-малко от 12 процента. Пазарът вече е слязъл, а официалното число още осреднява вчерашния пазар.
Върху инертната средна работи формулата по чл. 37в, ал. 10 от ЗСПЗЗ: разпокъсаните имоти от държавния и общинския фонд се предоставят без търг по по-високата сума между средното годишно рентно плащане и най-високата тръжна цена в землището за годината. Максимумът работи само в едната посока: винаги нагоре. Всеки успешен държавен търг се връща в системата двойно — веднъж като „най-висока тръжна цена“, която става минимум за разпределението без търг; втори път като регистриран договор, който догодина влиза в базата на средното рентно плащане и я тегли нагоре точно в година, в която пазарът я тегли надолу.
Средното число е миналото, което идва да преговаря за бъдещето — и в година на спад то дава на собственика вчерашния пазар да пише утрешния договор.
Тъй е нареден пазарът, върху който Абровски обещава дългосрочни договори. Частният едногодишен договор реагира на пазара със скоростта на пазара — пада, когато зърното пада (виждаме го в НСИ за 2025 г. — минус 12,1 на сто на цялата маса действащи договори). Държавната административна цена реагира със закъснение, а на слизане закъснението е системно, защото многогодишните договори от върховете още действат в базата. Резултатът е точно този, за който собственикът пази едногодишния договор: когато разчита на средното от Областна дирекция „Земеделие“, за да води преговор, тази средна му дава минало число, което вдига цената на договора спрямо това, което пазарът би дал.
И тук идва тежкото. Дългосрочните договори при тази методика не са неутрален инструмент. Те фиксират нивото на цените, което действа в момента на подписването, за пет, десет, петнадесет години напред. Ако това ниво е от административно закъснение, а не от пазара, договорът фиксира по-високата цена — и я връща обратно в базата на следващите средни за десетилетие напред. Дългият договор, стъпил на инертна средна, замразява надценяване, не пазарно равновесие. Точно затова спорът за задължителните дългосрочни договори през 2025 г. смени знака си: фиксирането на рентата за години напред изведнъж стана интерес на собственика и риск за арендатора, обратно на годините, в които рентите растяха.
Внесеният на 15 юли § 14 прави най-съществения ход в тази материя: методиката на средното рентно плащане се вади от закон и минава в наредба на Министерския съвет със срок 1 октомври 2026 г. Числото, върху което стъпват началните тръжни цени, цените на пасищата и цялата рентна статистика по землища, се пренаписва по ред, който не изисква обществено обсъждане. Обявената от Паскалево концепция би трябвало да мисли точно за това число. Не мисли — защото до 1 октомври няма време, а до края на годината — крайният срок на концепцията — числото вече ще е в „Държавен вестник“.
Мъртвият кодекс: хроника 2015–2021
Всеки, който днес обещава изцяло нов подход към земеползването, обещава да мине по път, на който вече лежи един скъпо платен, професионално написан и никога негласуван предшественик. Хрониката има точни дати.
На 30 ноември 2015 г. Министерството на земеделието сключва договор с адвокатско дружество за анализ на земеползването и на законодателството на Австрия, Полша, Унгария и България — близо хиляда страници, за които са платени 465 хиляди лева. През 2017 г. тогавашният министър на земеделието Десислава Танева нарича бъдещия кодекс „най-фундаменталния труд след реституцията“. Парламентът възлага на министерството изцяло нов закон със срок октомври 2018 г.; срокът е удължаван три пъти — до февруари 2019 г., до края на 2019 г. и накрая „до приемането на бъдещата ОСП“. През февруари 2019 г. Танева, тогава председател на земеделската комисия, съобщава, че текстовете ще се пишат наново заради множеството отрицателни становища. През ноември 2019 г. проектът излиза за обществено обсъждане — вече смален от „кодекс“ до Закон за земеделските земи, обединяващ ЗСПЗЗ, арендата и опазването. Следва втора вълна становища: браншовите организации възразяват от противоположни посоки, омбудсманът предупреждава, че реституцията не е приключила и че дребните собственици са слабата страна без допълнителни гаранции. После идват 2020-а и 2021-а — пандемията, протестите, краят на кабинета. Законопроектът умира, без нито веднъж да бъде внесен в пленарна зала. Никой не го отхвърли с гласуване; той просто не стигна до гласуване.
Диагнозата произнесе самата Танева в интервю от декември 2020 г.: интересите по веригата собственик–ползвател са „напълно разнопосочни“, а „зад всяко становище стои и защитата на един тесен, личен интерес“. В това изречение е и общият закон на тази материя: точковата поправка мобилизира само интереса, който я иска, минава тихо и бързо; цялостната кодификация отваря всички разпределителни фронтове едновременно — собственици срещу ползватели, дребни срещу едри, кооперации, общини, висящи реституционни случаи — и всеки фронт ражда становище против, докато политическото време на вносителя изтече.
Който днес обещава концепция до края на годината, обещава да мине по път, на който лежи скъпо платен предшественик, който никога не стигна до пленарна зала. Това не значи, че опитът е обречен. Значи, че съдбата му ще се реши не от качеството на текста, а от това дали вносителят е сметнал политическото време и фронтовете предварително. А сигналите от Паскалево — заедно с това, което вече е внесено в парламент, — не показват, че тази сметка е направена.
Трите невъзможности на дългосрочния договор
Ако собственикът избира едногодишния договор, защото при бавна принуда краткият хоризонт е единствената гаранция, а централизираното средно системно вдига цените, тогава министърът, който обявява дългосрочни договори, има точно три инструмента да преобърне тази логика. И тримата в момента са свалени от масата.
Първият е данъчният. Класическата схема, известна от Франция и Италия: по-нисък данък върху рентата от петгодишен договор, по-висок върху едногодишния; освобождаване от данък при десетгодишна аренда; премии за инвестиране в подобряване на почвата, ако договорът покрива период на възвращаемост. Диференциран данък прави дълъг договор изгоден там, където краткият е сигурен — не отменя сигурността, а плаща за отказа от нея. Този инструмент обаче е данъчна намеса, тоест данъчна реформа. На 15 май 2026 г. финансовият министър Гълъб Донев обяви пакета за фискална стабилизация и в него изрично: „Данъците остават без промяна.“ В условия на дефицит от 4,1 на сто от БВП за 2026 г. по прогнозата на Европейската комисия от 21 май, тази позиция беше политически ангажимент едновременно към коалицията и към Брюксел. Данъчният инструмент, който би работил, е изваден от масата два месеца и половина преди Абровски да обещае неговия резултат.
Вторият е принудителният. Забраниш едногодишния наем — минимален срок и за общия режим по ЗЗД — и по логика на нормата дългият договор ще стане задължителен. По логика на поведението обаче се получава друго. При неоткриваеми съсобственици и наследници в чужбина никой няма да пътува до нотариус, за да сключи петгодишен договор с човек, когото не познава. Имотът просто ще остане неподписан — „бяло петно“. Забраната на евтиния договор не създава търсене на скъпия; тя разширява безпоземления сектор. Този инструмент не работи по механика, не само по политика.
Третият е конституционният — и той дойде на масата в становището на НСОРБ на 24 юли. Разпореждането с общинска собственост — включително обявяването на пасища от публична в частна общинска собственост — е изключителна компетентност на общинския съвет. Заместващата компетентност на областния управител, за която сега пише § 16, не се урежда с концепция; тя се урежда с изменение на Конституцията или с решение на Конституционния съд. Ако обявената реформа зависи от прехвърляне на общинска собственост към частни лица по бърз ред, тогава министърът на земеделието поставя на своята концепция въпрос, който не му е по компетенциите.
Три инструмента, три различни причини по всяка. Политическа — за данъка. Поведенческа — за принудата. Конституционна — за общинската земя. Обявеното от Паскалево не адресира нито един от трите. То адресира резултата.
Онова, което наистина работи
Остава третото, и то не се пише в концепция за четири месеца. Дългият договор в България става възможен, когато неплатената рента се събира за месеци, не за години; когато развалянето връща и земята, не само хартията; когато осемте наследника на баба Мария могат да решат с мнозинство, без всеки да пътува до нотариуса в Плевен; когато статистиката на договорите излиза от папката в общинската служба и се вижда от всеки, който преговаря; когато комасацията — доброволната размяна и уедряване — намалява самия брой договори, вместо да ги преформатира. Пет инструмента. Ни един от тях не е в компетенциите на едно министерство. Всеки от тях изисква години. Никой не се обяви от Паскалево.
Тестът за читателя
Прочетеното дотук се събира в един кратък тест, който може да се приложи към всеки следващ законопроект и всяко следващо изявление по темата. Прави ли този член дългия договор по-безопасен и по-възможен — или само по-задължителен. Ако прави дългия договор по-безопасен, той работи с механиката на пазара. Ако го прави по-задължителен, той работи с реториката, която пазарът ще заобиколи, както го е заобикалял през последните трийсет и пет години.
Конституцията нарича земята основно национално богатство от 1991 г. В делника това богатство се управлява с най-краткия договор на разположение, защото той е единственият, чието изпълнение не зависи от съд. Хоризонтът на българската земя няма да се удължи с постановление. Няма да се удължи и с концепция. Ще се удължи, когато петгодишният договор престане да бъде по-опасен за собственика от едногодишния — и когато централизираното средно престане да бъде вчерашният пазар, който утре трябва да плаща.
Обявеното от Паскалево не адресира нито едното, нито другото. То обявява резултата, чиито инструменти вече не са в министерски ресор, а произнася над закон, който минава по друг път и вече среща конституционен въпрос от организацията на всички общини в страната. И произнася го с фраза, чийто буквален прочит е експроприация — фраза, за която пиарът, писал речта, вероятно нямаше предвид Стамболийски, но която историята няма да прочете така любезно.
Работната група работи. Срокът за предложения тече. Наредбата за средното рентно плащане идва на 1 октомври. Парламентарната ваканция започва през август. Концепцията е обещана за декември.
Ася Василева
Тази статия е свободно достъпна благодарение на членовете на zemedeleca.bg. Стани член.
Използвани източници
Изявление на министъра на земеделието и храните Пламен Абровски по време на кръгла маса в рамките на „Ден на полето“ в с. Паскалево, Добричка област, 28 юли 2026 г.; официално прессъобщение на Министерството на земеделието и храните от същата дата.
Законопроект за изменение и допълнение на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи № 52-654-01-90 от 15 юли 2026 г., внесен от Георги Георгиев и група народни представители, с мотиви и предварителна оценка на въздействието.
Доклад за първо гласуване на Комисията по земеделието, храните и горите относно законопроект № 52-654-01-90, от заседанието на 21 юли 2026 г., публикуван на сайта на Народното събрание.
Становище на Националното сдружение на общините в Република България по законопроект № 52-654-01-90, внесено на 24 юли 2026 г. в Комисията по регионална политика, благоустройство и местно самоуправление по нейно искане № КРП-52-653-05-47 от 16 юли 2026 г., подписано от изпълнителния директор Силвия Георгиева.
Решения на Европейския съд по правата на човека, проверени в базата данни HUDOC: „Мутишев и други срещу България“ (жалба № 18967/03, 3 декември 2009 г.), „Любомир Попов срещу България“ (жалба № 69855/01, 7 януари 2010 г.), „Сивова и Колева срещу България“ (жалба № 30383/03, 15 ноември 2011 г.), „Василев и Дойчева срещу България“ (жалба № 14966/04, 31 май 2012 г.), „Томов и Николова срещу България“ (жалба № 50506/09, 21 юли 2016 г.).
Доклад на Европейската комисия относно върховенството на закона за 2026 г., глава за България, представен на 17 юли 2026 г.
Конституция на Република България — чл. 17, чл. 21, чл. 22, чл. 140 и чл. 141. Европейска харта за местно самоуправление — чл. 2. Закон за местното самоуправление и местната администрация — чл. 21, ал. 1, т. 8.
Закон за собствеността и ползването на земеделските земи — § 2е от ДР, чл. 4а, чл. 4б, чл. 24а, чл. 37б, чл. 37в, чл. 37и; Закон за арендата в земеделието — чл. 3, чл. 4, чл. 27, чл. 28; Закон за задълженията и договорите — чл. 228–239.
Тълкувателно решение № 2/2015 от 20 юли 2017 г. на Общото събрание на Гражданската и Търговската колегия на Върховния касационен съд, постановено по искане на омбудсмана, за извънсъдебното разваляне на аренден договор до 10 години при забава на арендното плащане и вписването му.
Методика за определяне на средното годишно рентно плащане, утвърдена със Заповед № РД 46-292 от 27 декември 2024 г. на министъра на земеделието и храните.
Хроника на проекта за поземлен кодекс: договор на МЗХ за анализ на земеползването от 30 ноември 2015 г.; проект на Закон за земеделските земи, публикуван за обществено обсъждане на Портала за обществени консултации през ноември 2019 г.; становище на омбудсмана по проекта (2020 г.); публични изявления на Десислава Танева от февруари 2019 г. и интервю от декември 2020 г.
Мерки за фискална стабилизация на финансовия министър Атанас Донев от 15 май 2026 г. — „Данъците остават без промяна“. Пролетна икономическа прогноза на Европейската комисия от 21 май 2026 г. за България — дефицит 4,1 на сто от БВП за 2026 г.
Данни на европейската счетоводна мрежа ФАДН за 2023 г. — дял на наетата земя в използваната земеделска площ в българските стопанства. Аграрен доклад ‘2025 на Министерството на земеделието и храните, регистрационен № 93-З-939 от 8 декември 2025 г., Приложение 4 „Икономически сметки за селското стопанство“ — платена аренда и предприемачески доход за 2024 г. Национален статистически институт — „Цени на земеделската земя и рентата в селското стопанство“ за 2025 г.: изменение на цената за наем и аренда на ниви минус 12,1 на сто, на цената на земеделската земя минус 3,3 на сто.
Архив на zemedeleca.bg — статиите „Защо българската земя се договаря за една година“ (юли 2026 г.); разборът на двата законопроекта от 15 юли (17 юли 2026 г.); статията за докладите на комисията от 21 юли 2026 г.; статията за възражението на НСОРБ (24 юли 2026 г.); поредицата за средното годишно рентно плащане по землища за областите Силистра, Плевен, Враца и Добрич (2026 г.); прогнозата за министър Абровски (21 май 2026 г.); статията за фискалната стабилизация (15 май 2026 г.).
Понятия
Концепция — предзаконодателна фаза, в която се формулират целите, обхватът и посоката на бъдещ нормативен акт; няма задължителна сила и не се гласува, а предшества писането на закона.
Аренда и наем — двата договорни режима за възмездно ползване на земеделска земя: арендата по специалния Закон за арендата в земеделието (минимален срок пет стопански години, нотариална форма, вписване), наемът по общия Закон за задълженията и договорите (без минимален срок, максимум десет години, облекчена форма при срок до една година).
Идеални части — дяловете на съсобствениците в общ имот, изразени като дроб от правото на собственост, без физическо разделяне на земята. За аренда е нужно съгласие на съсобственици с над 50 на сто от идеалните части; наем на целия имот може да сключи и съсобственик с над 25 на сто.
Реални граници — принципът на българската реституция: земята се възстановява като конкретен физически имот в старите му межди, а не като дял или компенсация; в комбинация с наследяването той произведе днешната раздробеност на собствеността.
Земи по чл. 19 от ЗСПЗЗ — остатъчният общински поземлен фонд: земи, останали след възстановяването на собствениците, стопанисвани от общините. Служат включително като ресурс за обезщетяване на собственици с признато, но неприключило право на възстановяване.
Публична и частна общинска собственост — публичната общинска собственост (например пасищата за общо ползване) е предназначена за трайно задоволяване на обществени потребности и не може да се продава; частната общинска собственост може да бъде предмет на разпоредителни сделки. Превръщането на публична в частна собственост е решение на общинския съвет.
Заместващ административен акт — конструкцията в § 16 от законопроекта, при която, ако общинският съвет не се произнесе в срок, областният управител — орган на централната изпълнителна власт — издава акта вместо него; именно нея НСОРБ определя като недопустима по чл. 140 и чл. 141 от Конституцията.
Масиви за ползване (чл. 37в от ЗСПЗЗ) — ежегодно създавани комасирани блокове за обработка, формирани със споразумение между ползвателите в землището или, при липса на съгласие, със заповед на директора на областната дирекция „Земеделие“.
Бели петна — имоти на собственици, които не са подали декларация за формата на стопанисване и нямат сключен договор; включват се служебно в масивите за ползване, а ползвателят дължи за тях сума в размер на средното годишно рентно плащане за землището, при просрочие — в трикратен размер.
Средно годишно рентно плащане (СГРП) — официалната средна цена за ползване на земеделска земя в дадено землище, определяна ежегодно от комисия на областната дирекция „Земеделие“ по § 2е от ДР на ЗСПЗЗ въз основа на всички договори, регистрирани в общинската служба по земеделие през предходната календарна година.
Формулата по чл. 37в, ал. 10 от ЗСПЗЗ — редът, по който земи от държавния и общинския фонд извън самостоятелните масиви се предоставят на ползвателите без търг — срещу по-високата сума между най-високата тръжна цена за земи от държавния фонд в землището за годината и средното годишно рентно плащане.
Ценова инертност — свойството на административно изчислена средна цена да изостава от пазарното движение, защото в базата ѝ остават договори от минали години на стари цени; средната реагира на обръщане на пазара с натрупано закъснение.
Комасация — уедряване на земеделските имоти чрез размяна и преразпределение, доброволно или по план, така че собствеността и обработката да съвпаднат териториално.
Тълкувателно решение — акт на Върховния касационен съд, с който се уеднаквява противоречива съдебна практика; задължително за съдилищата.
