Асоциацията на собствениците на земеделски земи отговаря писмено на въпроси на zemedeleca.bg — за данъка върху земята, за приетите текстове, с които непотърсените ренти от „белите петна“ отиват във Взаимоспомагателния фонд, за едногодишните договори, за рентите тази есен и за това какво ще им направи новата Обща селскостопанска политика
Българската асоциация на собствениците на земеделски земи (БАСЗЗ) се свърза с редакцията на zemedeleca.bg след публикацията от 15 септември за непотърсените ренти на „белите петна“ и за отворената публично тема за данък върху земеделската земя. В статията беше изведено предположение как биха реагирали собствениците, ако такъв данък бъде въведен; от асоциацията посочиха, че позицията им е друга и че самите те са предлагали облагане на земеделска земя. Редакцията изпрати единайсет въпроса — за данъка, за „белите петна“, за едногодишните договори, за рентите, които се договарят сега, и за новата Обща селскостопанска политика. Отговорите постъпиха писмено и са подписани от екипа на асоциацията.
Най-същественото в тях е, че БАСЗЗ наистина е предлагала данък върху земеделска земя — преди около десет години, с публична кампания, — но само върху земята, оставена безстопанствена: необработвана от собственика, неотдадена под наем или аренда, извън всякакъв стопански оборот. Тогава не последваха законодателни стъпки, а според асоциацията, ако механизмът беше приет, днес въпросът за „белите петна“ вероятно нямаше да е толкова актуален. Собствениците, за чиито пари сега се води спорът, са предлагали инструмента, който е можел да свие самия проблем.
Спорните текстове междувременно вече са минали. По данни на асоциацията Народното събрание ги е приело окончателно на второ четене на 17 септември; предстои обнародване, освен ако президентът не наложи вето, и непотърсените след десетата година ренти ще бъдат прехвърлени във Взаимоспомагателния фонд. На въпроса защо алтернативата, която БАСЗЗ предложи — парите да минат във фонд, но с безсрочно запазено право на претенция, — не намери място в обсъждането, отговорът е от едно изречение: „Защото никой не ни е питал.“
В два от отговорите асоциацията оспорва предпоставките на самите въпроси. Освобождаването на земята от годишен имуществен данък не е инерция от началото на прехода, а съзнателен законодателен избор, продължение на философията на реституцията; в тази връзка от БАСЗЗ напомнят, че освободени са били и доходите на физическите лица от наем и аренда на земеделска земя. А въпросът за средното годишно рентно плащане според тях поставя причинно-следствената връзка наопаки: показателят се изчислява по вече договорени ренти и е техен резултат, а не фактор, който ги определя.
Едно техническо уточнение. В отговора по последния въпрос цената на хлебната пшеница е посочена в текста като 245 евро на тон, а в приложената таблица — като 225 евро на тон. Разминаването е в получения документ и се възпроизвежда.
„Целта не беше да се ограничава правото на собственост или да се облагат с някакъв допълнителен данък работещ производствен актив, а чрез умерен данъчен механизъм да се насърчи по-активното управление на земята.“
Следват отговорите, които ни изпратиха от БАСЗЗ
Как асоциацията гледа на положението, в което земеделската земя е единственият масов недвижим имот у нас без годишен имотен данък — като на заварено състояние от началото на реформата, или като на уредба, която вече не отговаря на това, което земята представлява днес?
На първо място не споделяме самата предпоставка на въпроса. Тя предполага, че освобождаването на земеделската земя от годишен имуществен данък е някакво случайно или заварено положение, останало по инерция от началото на прехода. Според нас това не е така.
Налагането или неналагането на имуществени данъци е въпрос на политически избор и обществено разбиране за ролята на собствеността. Данъчната система не е просто сбор от фискални правила, а отражение на обществен договор за това какви права получават гражданите и какви тежести поемат в замяна.
Следователно въпросът не е какво представлява земеделската земя днес, а защо българският законодател е решил тя да бъде освободена от годишен имуществен данък след възстановяването на частната собственост върху нея.
Този избор трябва да се разглежда в контекста на реституцията. След десетилетия, през които земеделската земя е била фактически отнета от нейните собственици чрез колективизацията, държавата прие политика на възстановяване на нарушеното право на собственост. Като целта му очевидно не е била да третира земята като източник на нова данъчна тежест, а като имущество, което следва да бъде върнато на неговите законни притежатели.
В този смисъл освобождаването на земеделската земя от годишен имуществен данък не изглежда като пропуск или историческа случайност, а като логично продължение на философията на реституцията. Посланието е било не „ще облагаме възстановената собственост“, а „ще възстановим отнетата собственост“. В тази връзка земеделската земя е била освободена от облагане, както с имуществен данък (по ЗМДТ), така и от подоходен данък за физическите лица за доходите от наем и аренда на земеделски земи (по ЗДДФЛ преди ЗОДФЛ и ЗДОД).
Дали тази политика следва да бъде променена днес е легитимен обществен дебат. Но за да се води честно този дебат, първо трябва да се признае, че сегашният режим не е резултат от бездействие или инерция, а от напълно съзнателен законодателен избор, направен в конкретен исторически и обществен контекст. Този контекст поставя и един допълнителен въпрос: приключила ли е реституцията на собствеността – 35 години след нейното започване? Уви не е.
Обсъждала ли е асоциацията през годините въвеждането на такъв данък, в какъв контекст се е поставял въпросът и какво я е довело до тази позиция?
Да, БАСЗЗ е обсъждала въвеждането на подобен данък преди около десет години и дори проведе активна публична кампания по темата. Тогава обаче предложението ни се отнасяше единствено до земеделската земя, която е оставена безстопанствена, тоест не се обработва от собственика, не е отдадена под наем или аренда или не се стопанисва по друг начин от собственика.
В последвалия обществен дебат се включиха представители на държавните институции и политическите сили, но не бяха предприети конкретни законодателни стъпки. Според нас, ако тогава беше възприет подобен механизъм за стимулиране на собствениците да включват земята си в стопанския оборот, днес въпросът за т.нар. „бели петна“ вероятно нямаше отново да бъде толкова актуален.
И тогава, и сега нашето разбиране е, че земеделската земя освен (на първо място) обект на собственост и производствен ресурс, който може да създава стойност и доходи. Именно това разбиране стоеше в основата на предложението ни. Целта не беше да се ограничава правото на собственост или да се облагат с някакъв допълнителен данък работещ производствен актив, а чрез умерен данъчен механизъм да се насърчи по-активното управление на земята и включването ѝ в земеделското производство или в пазара на аренда и наем.
Позицията ни беше съобразена и с развитието на съвременните данъчни системи. Исторически имуществените данъци възникват във време, когато данъчната тежест често се е определяла според притежаваното имущество, без съществено значение дали то се използва активно за производство. Но това е доста ретрограден подход за съвременните условия. През последните десетилетия в много развити пазарни икономики се наблюдава тенденция производствените активи да се третират по различен начин от непроизводителното имущество, като се въвеждат данъчни облекчения или други стимули за тяхното активно използване. Логиката е, че обществото има интерес активите, които създават продукция, заетост и доходи, да бъдат включени в икономическия оборот, съответно да генерират приходи и в хазната през подоходните и корпоративни данъци, а не имуществени такива.
Именно в този контекст разглеждахме и земеделската земя. Според нас е оправдано държавата да насърчава активното използване на обработваемата земя, а не нейното трайно оставяне извън стопанския оборот, когато това се случва по волята на собственика. Ето защо предложението ни беше насочено единствено към безстопанствените земи, без да засяга активно използваните производствени активи и без да поставя под съмнение правото на собственост.
Ако данък бъде въведен, кои са условията, без които той би бил несправедлив към собственика — и кой според Вас трябва да го понесе в крайна сметка, при положение че по-голямата част от земята се обработва от чужди ползватели?
В конкретния случай, ако бъде въведен поголовен имуществен данък върху земеделските земи, икономическата тежест от него няма непременно да остане изцяло за собственика. Тя вероятно ще бъде прехвърлена върху ползвателите на земята чрез рентите и наемите, като конкретният ефект ще зависи от пазарните условия.
По-общият въпрос за данъчната справедливост няма еднозначен отговор. Данъците са част от обществения договор и представляват цената, която плащаме за общите публични блага. Тук обаче има два важни прага, които не бива да се прекрачват.
Първият е икономическият праг: данъчното бреме (като съвкупност от данъчни и осигурителни задължения) не трябва да бъде толкова високо, че човек да е принуден да продава част от собственото си имущество, за да изпълни данъчните си задължения.
Вторият е моралният праг: увеличаването на данъците трябва да води до по-добри обществени услуги и по-високо качество на живот за общността. Когато връзката между по-високото облагане и обществената полза се губи, неизбежно възникват съмнения и относно справедливостта на самия данък.
Каква връзка виждате между данъка и състоянието на регистъра на собствеността — може ли задължението към общината да се окаже механизмът, който връща в оборота хилядите имоти, чиито собственици днес не се обаждат?
Преди всичко следва да се уточни дали става дума за имотния регистър или за кадастралните регистри, тъй като ролята им в подобен механизъм е различна. Между данъка и актуалността на данните за собствеността действително може да има връзка, защото всяко ефективно облагане предполага ясно идентифициране на собственика и поддържане на актуална информация за имота.
Не е без значение и дали евентуалният данък би бил местен или национален, тъй като от това зависи кой орган ще го администрира. Ако се следва логиката на действащата данъчна система, според която имуществените данъци са местни, възниква въпросът какъв би бил реалният ефект от облагането на земеделската земя предвид затрудненията на част от по-малките общини при събирането на местни данъци и такси.
За да се постигне ефектът, посочен във въпроса, а именно активизиране на пасивните собственици и връщане на земя в стопански оборот, е необходимо данъкът да бъде администриран ефективно. В този контекст може да се обсъди по-широката идея администрирането на местните данъци да се извършва централизирано от НАП, докато общините запазят функциите си по администриране на местните такси. Подобен подход би могъл да подобри установяването на собствениците и актуалността на данните за земеделските имоти.
Как стигате до извода, че средствата от „белите петна“ остават частни след десетата година, и какво според Вас следва да се случи с тях, ако парламентът приеме сегашния текст? (Бел.ред. Въпросите са изпратени преди второ четене в НС)
Законодателните промени, които визирате бяха приети окончателно (на второ четене) от Народното събрание на 17.09.2026 г. Предстои обнародването им, освен ако Президентът не наложи вето.
Че непотърсените в продължение на 10 години от собственици и наследници пари за „белите петна“ продължават да бъдат частна собственост не е извод, а констатация. Тази констатация не е обсъдена и оборена от законодателя в последно приетите текстове. Превръщането на тези средства в публична (държавна собственост) не може да се прави по дедукция чрез позоваване на принципни постановки. Като такива свързани с давността и тълкуване дали е налице преклузивна, придобивна или каквато и да е друга давност.
След като парламентът вече прие спорните текстове е ясно какво ще се случи: средствата ще бъдат прехвърлени към взаимоспомагателен фонд, от който ще се ползват земеделски производители, различни от частните собственици на прехвърлените неправомерно, според нас, средства.
Дали това съответства на Конституцията, особено с оглед защитата на правото на собственост и правото на наследяване, е въпрос, който тепърва може да бъде поставен пред Конституционния съд.
Въпросът е кой ще сезира Конституционния съд с оглед на ограничения кръг от институции, които могат да го направят:
- Президентът на Република България.
- Министерският съвет.
- Най-малко една пета от народните представители.
- Главният прокурор.
- Омбудсманът, когато прецени, че законът засяга права и свободи на гражданите.
- Висшият адвокатски съвет, когато законът засяга права и свободи на гражданите.
- Върховният касационен съд.
- Върховният административен съд.
- Всеки съд по конкретно висящо дело, когато прецени, че приложим по делото закон противоречи на Конституцията. Това правомощие е предвидено в чл. 150, ал. 2 от Конституцията.
Липсва прозрачност колко е размера на акумулираните средства общо и по земеделски години, колко декара са белите петна по области, колко са изплатените средства и т.н. Детайлната информацията за натрупаните парични суми е от съществен обществен интерес, тъй като се отнася до значителен финансов ресурс, натрупан вследствие на нормативно установен механизъм, засягащ десетки, а по-вероятно и стотици хиляди собственици на земеделски земи и техните наследници.
Защо, според Вас, предложението Ви парите да минат във фонд, но с безсрочно запазено право на претенция, не намери място в обсъждането?
Защото никой не ни е питал. Тези текстове на практика се приеха по предложения на народни представители, почти „на тъмно“, без обществено обсъждане, извън стандартния законодателен процес.
Над деветдесет процента от договорите за ползване са едногодишни, макар арендата да съществува от 1996 г. Къде е причината и какво би накарало собственика доброволно да се обвърже за по-дълъг срок?
Многократно сме обсъждали въпроса за едногодишните договори и сме посочвали причините те да бъдат предпочитани от много собственици на земеделска земя. Една от основните причини е липсата на достатъчно сигурност за редовното изплащане на рентата през целия срок на договора. Ако ползвателят преустанови плащанията след първата година, собственикът практически не разполага с достатъчно бърз и ефективен механизъм за прекратяване на дългосрочния договор, като тук говорим само са прекратяване, но не и събиране на неплатените суми от предходни години. В подобна хипотеза, за да защити правата си, собственикът е длъжен да премине през съдебна процедура, която изисква много време и много средства. Именно този риск кара много собственици да предпочитат по-кратки договори и ежегодно договаряне на условията по тях.
Как приемате периодично връщащата се идея за дългосрочни договори, направени задължителни по закон, и къде минава границата, отвъд която това престава да е уредба на пазара и става ограничение на собственика?
Представена като задължително налагане на дългосрочни договори, подобна идея трудно би могла да бъде подкрепена. В същото време не може да се даде окончателна оценка, без да са известни конкретните механизми и цели на предложението.
От страна на министъра на земеделието и храните вече беше заявено, че се работи по концепция за реформа в поземлените отношения. Очакваме нейното представяне и ще я анализираме детайлно.
Принципната ни позиция е, че трябва да се търси баланс между интереса от по-голяма предвидимост в земеползването и правото на собственика свободно да определя условията, при които предоставя своята земя. Според нас границата се преминава тогава, когато законът започне да ограничава свободния избор на собственика относно срока и условията на договора повече, отколкото е необходимо за защита на обществения интерес.
Сега се договарят рентите за новата стопанска година. Накъде вървят и какво стои зад тази посока?
На практика договарянето на рентите за предстоящата стопанска година в голямата си част приключи още през пролетта, като най-активният период традиционно е между март и май.
Към момента наблюдаваме известно охлаждане и нормализиране на пазара след няколко години на бързо нарастване на рентните плащания. В повечето райони не се очакват резки движения нагоре, а по-скоро задържане на нивата или по-умерени промени в зависимост от местните условия.
Причините са комплексни. Влияние оказват ефектите от климатичните промени, добивите и качеството на реколтата, разходите за производство, цените на земеделската продукция и общата международна икономическа и геополитическа среда. Именно съчетанието на тези фактори води до по-предпазливо поведение както от страна на ползвателите, така и на собствениците на земеделска земя.
Как се отразява на договарянето обстоятелството, че средното годишно рентно плащане се изчислява по миналогодишните договори и реагира със закъснение — къде се разминават официалната средна и цената, която реално се плаща тази есен?
Въпросът поставя причинно-следствената връзка в обратен ред. Средното годишно рентно плащане не формира пазарните ренти и не определя условията по новите договори. То представлява статистически показател, изчислен въз основа на вече договорени и изплатени ренти, и по своята същност е резултат от пазарните отношения, а не фактор, който ги определя.
Поради това обстоятелството, че показателят се изчислява въз основа на данни от предходен период, няма самостоятелно значение за договарянето. Рентните плащания се определят от конкретните пазарни условия в съответното землище, от конкуренцията за земя и от договореностите между страните към момента на сключване на договора.
Следователно не средното годишно рентно плащане влияе върху размера на рентата, а обратното – свободно договорените рентни нива формират средното годишно рентно плащане.
Какво очаквате да се случи с рентите при новата Обща селскостопанска политика, ако подкрепата започне да се насочва по-строго към този, който произвежда?
На този етап не знаем как ще изглежда окончателният модел на новата ОСП. Основният въпрос е дали ще се запази досегашният механизъм на подпомагане, базиран предимно на обработваната площ, или ще се премине към система, в която подпомагането е в по-голяма степен обвързано със стойността на произведената и реализирана продукция.
И сега подпомагането е насочено към активните земеделски стопани. Съществената разлика е не кой получава подкрепата, а как се определя нейният размер. От значение е дали се произвеждат култури с по-висока стойност на продукцията, или такива с по-ниска стойност на продукцията от единица площ.
Ако се запази досегашният основен модел на подпомагане на площ, новата ОСП едва ли ще окаже съществено влияние върху рентите. Ако обаче като водещ механизъм бъде въведено подпомагане, обвързано със стойността на реализираната продукция, тогава могат да настъпят значителни промени както в структурата на производството, така и в нивата на рентите.
Можем да илюстрираме това с пример за площ от 1 хектар (10 декара).
При сегашния модел, независимо дали на тази площ се отглежда пшеница или индустриални домати за консервната промишленост, базовото плащане на площ би било еднакво и за двете култури.
Ако обаче бъде въведен модел, който отчита стойността на реализираната продукция от единица площ (например хипотетично подпомагане в размер на 10% от стойността на реализираната продукция), резултатите биха били съществено различни.
Ако вземем актуална цена на хлебната пшеница по MATIF/Euronext около 245 €/т за близките контракти през септември 2026 г. и използваме много високи, почти рекордни за България добиви от 6.5 т/ха, а за доматите приемем добив от 80 т/ха при цена от 150 €/т, получаваме следната съпоставка:
| Показател | Домати за инд. преработка | Пшеница |
| Добив (т/ха) | 80 | 6.5 |
| Цена (€/т) | 150 | 225 |
| Стойност на продукцията (€/ха) | 12 000 | 1 460 |
| Стойност на продукцията (€/дка) | 1 200 | 146 |
| Ориентировъчни разходи (€/ха) | 6 000 – 9 000 | 700 – 1 100 |
| Остава за труд, предприемачески риск, печалба и рента (€/ха) | 3 000 – 6 000 | 360 – 760 |
| Съотношение на стойността на продукцията | 100% | 12,2% от доматите |
За нуждите на примера, при такъв модел и при една и съща площ производителят на домати, въпреки значително по-високите производствени разходи, ще реализира многократно по-висока стойност на продукцията от производител на пшеница. Съответно той би получавал и приблизително шест пъти по-висока субсидия от производителя на пшеница.
Това би означавало значително по-голям финансов ресурс, който остава за покриване на разходите за труд, предприемачески риск, печалба и рента. При подобни условия разходът за рента би имал по-ниска относителна тежест в общия икономически резултат на стопанството, което създава предпоставки производителят на домати да може да плаща по-висока рента за земята.
Следователно, ако подпомагането бъде обвързано в много по-голяма степен със стойността на произведената продукция, може да се очаква постепенно нарастване на различията в нивата на рентите между отделните видове земеделско производство. Земите, подходящи за култури с по-висока стойност на продукцията, вероятно ще бъдат подложени на по-силен натиск за повишаване на рентите, докато при производството на масови полски култури подобен ефект би бил значително по-ограничен.
