Пазарната рента за ниви падна с 12,1 на сто за година; официалната средна за област Силистра се промени със седем евроцента на декар. Първият провален търг наесен ще подпали познатия дебат — държавата да се маха от рентите, пазарът да си свърши работата. Преди да застанете на страна, вижте какво точно доказват числата, които публикувахме: те осъждат конкретни механизми, не намесата изобщо — и водят до извод, който е по-неудобен и за двата лагера.
Обвинението, формулирано честно
Фактите от протоколите за средното годишно рентно плащане изглеждат като готова присъда. През 2025 г. пазарът на ренти се обърна: Националният статистически институт отчете спад на цената за наем и аренда на ниви с 12,1 на сто, при спад на цената на самата земя с едва 3,3 на сто. През януари 2026 г. комисиите на областните дирекции „Земеделие” преизчислиха официалната средна за всяко землище. Съпоставихме двете поредни вълни за област Силистра, землище по землище: от 116 съпоставими землища 54 се покачват, 44 падат, 18 не мърдат, а средната промяна е плюс 0,07 евро на декар. Пазарът пада с дванадесет процента, административното число стои на нулата. Ако търсите христоматиен пример как една комисия не може да замести ценовия механизъм, ето го.
Теоретичното основание на тази присъда е сериозно и заслужава да бъде изложено в пълнота. Първата му опора е т.нар. проблем на знанието, формулиран от Фридрих Хайек още през 1945 г.: цената не е просто число, а механизъм, който събира на едно място разпръсната информация — за добивите на конкретния блок, за влагата на конкретното землище, за финансовото състояние на конкретния арендатор, — с която никоя комисия не разполага и по принцип не може да разполага. Административното число по конструкция гледа назад: то осреднява вчерашните договори, докато пазарът вече договаря утрешните. Втората опора е наблюдението на Лудвиг фон Мизес за спиралата на намесите: всяка интервенция поражда изкривяване, което изисква следваща интервенция за поправка.
И тук българският случай е образцов, защото спиралата може да се преброи на пръсти. Етаж първи: субсидията на площ, която по логиката на Рикардо не остава у ползвателя, а се капитализира в рентата — собственикът на оскъдния ресурс прибира подкрепата, платена уж за производителя. Етаж втори: така изкривената рента влиза в договорите, регистрирани в общинските служби. Етаж трети: от тези договори комисиите изчисляват официалната средна, с която после се плащат „белите петна” и полските пътища. Етаж четвърти: върху средната законът поставя формулата по чл. 37в, ал. 10 — разпокъсаните държавни и общински имоти се предоставят не по средната, а по по-високата сума между нея и най-високата тръжна цена в землището. Етаж пети: върху всичко това общините индексират началните си тръжни цени с потребителската инфлация — Балчик за 2026/2027 г. с 3,1 на сто нагоре, в годината на 12-процентния пазарен спад. Пет етажа, всеки построен като поправка на предишния, и нито един не може да бъде махнат, без да се разклати горният.
Къде обвинението се чупи
И все пак от всичко дотук не следва изводът, който наесен ще се повтаря по конференции и коментари. Той се чупи на три места.
Първото е логическо. Числата доказват, че тази конструкция е зле построена — че средна, смятана върху всички заварени договори, изостава; че формула с максимум може само да качва; че потребителската инфлация няма нищо общо с маржа в растениевъдството. Оттук до „всяка държавна намеса на всеки пазар е вредна” има скок, който данните не правят. Осъдени са конкретни механизми, не категорията.
Второто място е в самите протоколи, и то е община Тутракан. Там пазарът реално се свлече — и официалната средна го последва: 11 от 15-те землища паднаха, Дунавец загуби една трета от стойността си, от 54,20 на 35,28 евро, Бреница слезе от 46,02 на 33,23, Царев дол от 48,06 на 38,86. Административното число не е глухо за пазара — то е бавно. Когато договорите в едно землище паднат, средната пада с година закъснение. „Вредна намеса” и „закъсняващо огледало” са различни диагнози и искат различни лекове: първата се лекува с премахване, втората — с по-бърза и по-чиста методика, например само върху договорите от последната година, каквито по браншови оценки са около 90 на сто от новите.
Третото място е най-дълбокото: този пазар няма естествено състояние, което намесата да е развалила. Стоката, която се търгува — правото да ползваш български земеделски имот, — е конструирана от държавно решение: реституцията от началото на 90-те върна земята по реални граници, на милиони дребни имоти, потънали с всяко следващо поколение в наследствена съсобственост с все повече и все по-трудно откриваеми съсобственици. Върху тази структура чист пазар е физически невъзможен за значителна част от площите. „Бялото петно” няма пазарно решение по дефиниция, защото едната страна по договора отсъства.
С кого да договориш цена за имота на наследник, който не знае, че е наследник? Официалната средна съществува, защото замества липсващ контрагент — не защото измества наличен.
Нещо повече — най-успешната българска аграрна политика на последните две десетилетия е точно държавна намеса в този пазар: комасацията на ползването по чл. 37в, споразуменията, които всяка година сглобяват от милионите книжни имоти реални работни масиви. Без нея едро земеделие върху раздробена собственост нямаше да съществува, а с него — и пазар на ренти, чийто спад днес изобщо да можем да мерим.
Премахнете всичко утре
Който твърди, че намесата е вредна изобщо, дължи отговор на един прост тест. Премахнете утре всичко: субсидиите, официалната средна, формулите, служебните разпределения. Какво става? Рентата се свива рязко, защото капитализираната в нея субсидия излиза — но това не е „връщане към естествената цена”, а ново преразпределение с ясни губещи: стотиците хиляди дребни собственици, за които рентата е добавка към пенсията, и ясни печеливши: едрите ползватели, чиито разходи падат. Белите петна остават без правен режим — пустеят или се ползват без насрещна престация към отсъстващия собственик. Служебното сглобяване на масиви изчезва и с него годишната карта на ползването. „Пазарът без намеса” тук не е неутрална нулева точка, към която се връщаме; той е друг набор от печеливши и губещи, избран — пак от някого. Изборът между режими на намеса не може да бъде избегнат; може само да бъде скрит зад думата „свобода”.
Най-силният аргумент на другата страна
Честността изисква и обратното да бъде казано в пълната му сила. Привърженикът на оттеглянето ще отговори на всичко дотук с едно изречение: фрагментацията, която уж прави намесата необходима, сама е продукт на държавен дизайн. Реституцията по реални граници вместо реституция с консолидация беше политическо решение; държавата първо създаде проблема, после построи петте етажа „решения” върху него. Това е вярно и е най-дълбокият пласт на цялата ни поредица за поземлените отношения. Но вижте какво точно доказва то: не че намесата е вредна по природа, а че лошият първоначален институционален избор осъжда всичко след себе си на кърпене — теза, за която Дъглас Норт получи Нобелова награда, и която е за качеството на институциите, не за тяхното съществуване. Разликата не е академична. От първата теза следва „махнете държавата”; от втората следва „поправете дизайна” — и това са противоположни програми.
Какво доказват числата в действителност
Три неща, по-точни и по-полезни от универсалната присъда. Първо: административните цени системно изостават от пазара — на слизане, както показа Силистра, и това изоставане е вградено в методика, която осреднява и заварените многогодишни договори от върховите години. Второ: намесите се наслагват, защото всяка кърпи предишната, и петте етажа днес не могат да бъдат разглобени поединично — което е аргумент срещу добавянето на шести етаж, не срещу съществуването на сградата. И трето, най-българското и най-рядко изговаряното: всяко звено от веригата, погледнато поотделно, систематично работи в полза на този, който вече държи ползването — субсидията минава през него, служебното предоставяне отива при него, максималната формула плаши външния наддаващ повече от заварения, а инертната средна го пази от бърза корекция нагоре точно колкото пази собственика от корекция надолу. Дебатът „държава срещу пазар” е удобен именно защото прикрива този трети факт: и в силно регулираната, и в хипотетично освободената версия печели същият играч.
Затова, когато наесен първият провален търг постави въпроса отново, полезният отговор няма да е идеологически. Той ще е тутраканският: гледайте не дали държавата присъства, а дали конкретният механизъм следва реалността и кого точно обслужва закъснението му. Вредна е не намесата — вредна е намесата, която никой не е длъжен да преизчисли, когато пазарът се обърне.
Източници
Протоколи на областните дирекции „Земеделие“ — Силистра за средното годишно рентно плащане, прилагано за стопанските 2025/2026 и 2026/2027 г.; изчисленията по 116 съпоставими землища са на изданието.
Национален статистически институт — „Цени на земеделската земя и рентата в селското стопанство“ за 2025 г.
Архив на zemedeleca.bg — „Средното рентно плащане за 2026/2027: пазарът смъкна рентите с 12%, официалните стойности — с нула“, юли 2026 г., с пълната карта по общини за четири области.
Закон за собствеността и ползването на земеделските земи — чл. 24а, чл. 37б–37в, § 2е от ДР; Методика за определяне на средното годишно рентно плащане, Заповед № РД 46-292 от 27.12.2024 г.
Предложение за актуализация на началната тръжна цена на община Балчик за 2026/2027 г., юли 2026 г.
Friedrich A. Hayek, „The Use of Knowledge in Society“, American Economic Review, 1945 г.; Ludwig von Mises, „Kritik des Interventionismus“, 1929 г.; David Ricardo, „On the Principles of Political Economy and Taxation“, 1817 г.; Douglass C. North, „Institutions, Institutional Change and Economic Performance“, 1990 г.
Понятия
Проблем на знанието: аргументът на Хайек, че информацията, необходима за определяне на цена — местна, разпръсната, постоянно променяща се — не може да бъде събрана от централен орган; пазарната цена я агрегира автоматично, административната я замества с осреднено минало.
Капитализация на субсидията в рентата: механизмът, по който подпомагане, платено на ползвателя на земя, се прехвърля към собственика ѝ чрез по-висока рента; следствие от логиката на Рикардо, че доходът от оскъден ресурс отива у притежателя на ресурса, не у неговия наемател.
Интервенционистка спирала: наблюдението на Мизес, че всяка регулаторна намеса поражда изкривяване, което създава натиск за следваща намеса; поредицата от поправки прави системата все по-трудна за разглобяване.
Реституция по реални граници: възстановяването на собствеността върху земеделските земи в България от началото на 90-те години в старите им физически граници, което възпроизведе предколективизационната раздробеност и я задълбочи чрез наследяването в съсобственост.
Комасация на ползването: ежегодното доброволно или служебно обединяване на разпокъсани имоти в масиви за ползване по чл. 37в от ЗСПЗЗ — без промяна на собствеността, — което прави възможна едра обработка върху раздробена собственост.
